10 помилок при роботі з нотаріусом, які можуть мати серйозні юридичні наслідки

Через поспіх, неуважність або надмірну довіру до іншої сторони люди можуть підписати довіреність із занадто широкими повноваженнями, не перевірити правовий статус нерухомості, пропустити строк прийняття спадщини або погодитися на умови договору, які суттєво відрізняються від того, що вони фактично планували.

Українське законодавство встановлює чіткі вимоги до нотаріальних дій. Зокрема, Закон України «Про нотаріат» визначає повноваження та обов’язки нотаріуса, а Цивільний кодекс України регулює правочини, договори, спадкування, представництво та право власності.

Тому перед відвідуванням нотаріуса варто знати не лише те, які документи взяти із собою, але й які помилки можуть коштувати дорого.

Вважати, що нотаріус відповідає абсолютно за все

Мабуть, найважливіша помилка — сприймати нотаріуса як спеціаліста, який повністю страхує сторони від будь-яких юридичних ризиків.

Нотаріус має встановлені законом повноваження та обов’язки, перевіряє документи і дотримання передбачених законом умов для вчинення нотаріальної дії. Водночас нотаріальне посвідчення не означає, що будь-який договір неможливо оскаржити.

Цивільний кодекс України передбачає підстави для визнання правочинів недійсними. Зокрема, стаття 215 ЦК України визначає загальні положення щодо недійсності правочину.

Наприклад, спір може виникнути через відсутність вільного волевиявлення, порушення вимог закону, обман, помилку або інші обставини, передбачені законодавством. Тому підхід «якщо це підписано у нотаріуса, значить оскаржити неможливо» є неправильним.

У разі виникнення спору необхідно оцінювати конкретний документ, обставини його укладення та норми закону, які регулюють відповідні правовідносини.

Не розібратися, що саме ви підписуєте

Ще одна поширена помилка — сприймати документ лише за його загальною назвою.

Особливо це стосується довіреностей. Наприклад, людина може думати, що видає довіреність родичу лише для отримання документів або представництва в державній установі. Однак текст довіреності може передбачати набагато ширші повноваження.

Так, представнику можуть надати право укладати договори щодо нерухомості, отримувати гроші, подавати заяви, представляти власника перед державними органами тощо.

Тому перед підписанням потрібно не просто знати назву документа, а розуміти, які конкретно юридичні повноваження він створює. Якщо мета довіреності обмежена однією конкретною дією, краще максимально чітко визначити її зміст і межі.

Це дозволить уникнути ситуації, коли людина фактично передала представнику значно більше повноважень, ніж планувала.

Підписати документ, не прочитавши його повністю

Найпростіша і водночас одна з найнебезпечніших помилок — підписати документ, не прочитавши його від початку до кінця.

На практиці людина може прийти до нотаріуса з певним розумінням домовленостей, але юридичний документ міститиме значно більше умов. Наприклад, сторони усно домовилися про продаж квартири за певну суму, а в договорі зазначена інша ціна, інший порядок розрахунків або додаткові обов’язки продавця чи покупця.

Тому перед підписанням необхідно перевірити щонайменше:

• хто є сторонами документа;
• який саме предмет договору;
• його вартість;
• порядок і строки розрахунків;
• права та обов’язки сторін;
• відповідальність за порушення;
• порядок розірвання договору;
• інші істотні умови.

Цивільний кодекс України у статті 203 встановлює загальні вимоги, яких повинні дотримуватися сторони правочину. Зокрема, його зміст не може суперечити законодавству, а волевиявлення учасника має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Тому фраза «я не читав, що там написано» сама по собі не є надійним способом захисту від наслідків підписаного документа. Якщо певний пункт незрозумілий — його потрібно з’ясувати до підписання, а не після.

Не перевірити юридичний статус нерухомості

Одна з найдорожчих помилок — купувати квартиру, будинок або земельну ділянку, не перевіривши їхній юридичний статус.

Перед укладенням договору важливо встановити не лише те, хто називає себе власником майна, але й те, хто юридично має права на нього та чи існують обмеження.

Зокрема, потрібно перевірити:

• право власності;
• склад співвласників;
• наявність арештів;
• іпотеку;
• інші обтяження;
• відповідні відомості у державних реєстрах. Ключове значення при операціях із нерухомістю має Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, з якого можна отримати відомості про зареєстровані права та обтяження. Важливе значення може мати й перевірка Єдиного реєстру боржників. Тому покупцеві варто не лише покладатися на слова продавця про те, що з квартирою чи будинком «усе чисто», а заздалегідь з’ясувати, які права та обмеження щодо майна відображені в офіційних реєстрах;
• документи, на підставі яких виникло право власності.

Особливо уважним потрібно бути, якщо продавець (або рієлтор) поспішає, пропонує «не витрачати час на перевірки» або переконує, що «все перевірить нотаріус».

Нотаріус дійсно здійснює перевірки, передбачені законодавством, але покупцеві також варто самостійно розуміти, який саме об'єкт і на яких умовах він купує.

Не перевірити порядок розрахунків

Ще одна небезпечна помилка — зосередитися на самому оформленні договору і не приділити достатньої уваги тому, як саме мають відбуватися розрахунки між сторонами.

Особливо це важливо при купівлі-продажу нерухомості. У договорі має бути зрозуміло, яку суму сплачує покупець, коли саме передаються гроші, яким способом здійснюється розрахунок та чи підтверджують сторони факт повної оплати.

Не варто погоджуватися на ситуацію, коли фактичні домовленості щодо грошей відрізняються від того, що зазначено в договорі. Наприклад, якщо в документі вказано, що продавець уже отримав усю суму і не має фінансових претензій до покупця, підписання такого положення може мати важливі наслідки у разі подальшого спору.

Так само покупцеві необхідно мати підтвердження здійсненого платежу. Залежно від способу розрахунку це можуть бути банківські документи або інші документи, які підтверджують передачу коштів.

Тому ще до підписання договору потрібно окремо перевірити положення про ціну та розрахунки і переконатися, що написане в документі відповідає тому, що відбувається насправді. Не слід підписувати твердження про отримання або передачу грошей, якщо фактично цього ще не відбулося.

Не з’ясувати питання спільного майна подружжя

Ще одна потенційно небезпечна ситуація — операції з майном, яке було придбане під час шлюбу.

За загальним правилом, відповідно до статті 60 Сімейного кодексу України, майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено законом або договором. Тому навіть якщо документально власником зазначений один із подружжя, це ще не завжди означає, що інший не має жодних прав на майно.

При укладенні договорів щодо такого майна можуть виникати питання щодо необхідності згоди другого з подружжя. Це особливо важливо при продажу нерухомості.

Причому для правочинів із нерухомістю важлива не лише сама наявність такої згоди, але й її форма. Частина 3 статті 65 Сімейного кодексу України передбачає, що згода другого з подружжя на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Тому перед продажем майна, набутого у шлюбі, це питання потрібно з’ясувати заздалегідь, навіть якщо власником у документах зазначений лише один із подружжя.

Покупцю також варто звернути увагу на те, коли і за яких обставин продавець набув право власності.

Отже, просте запитання «Ви одружені?» іноді може мати значно більше юридичне значення, ніж здається.

Не повідомити нотаріусу важливі обставини

Іноді людина свідомо або через неуважність не повідомляє нотаріусу певну інформацію, вважаючи її неважливою. Наприклад, про шлюб, інших співвласників, попередні домовленості, спадкові обставини, судовий спір або інші документи. Правдиву та повну інформацію потрібно надавати хоча б тому, що її приховання може створити проблеми для самого правочину або його подальшого оскарження, зокрема в суді.

Водночас важливо розуміти межі відповідальності нотаріуса. Він не може знати абсолютно всі обставини особистих домовленостей сторін, якщо вони не випливають із документів чи реєстрів. Тому не варто виходити з логіки: «Нотаріус сам усе побачить і перевірить».

Пропустити строк прийняття спадщини

Спадкові питання — одна з тих сфер, де неуважність до строків може призвести до серйозних наслідків.

Відповідно до статті 1270 Цивільного кодексу України, для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Тому після смерті родича не варто відкладати звернення до нотаріуса, навіть якщо спадкоємець переконаний, що «ще є час».

Водночас не слід плутати строк для прийняття спадщини зі строком для її подальшого оформлення. Шість місяців — це строк зокрема для подання відповідної заяви нотаріусу у випадках, коли така заява необхідна. Це не означає, що протягом цього терміну спадкоємець повинен уже отримати свідоцтво про право на спадщину та повністю оформити майно. Відповідно до статті 1296 ЦК України, спадкоємець, який прийняв спадщину, може отримати свідоцтво про право на неї, а відсутність такого свідоцтва сама по собі не позбавляє його права на спадщину.

При цьому закон передбачає особливості для різних ситуацій. Наприклад, особа, яка постійно проживала разом зі спадкодавцем на момент відкриття спадщини, вважається такою, що прийняла спадщину, якщо вона не заявила про відмову від неї.

Якщо ж спадкоємець пропустив строк, питання не завжди є безнадійним. Стаття 1272 ЦК України передбачає можливість визначення додаткового строку для прийняття спадщини за рішенням суду за наявності відповідних підстав.

Однак краще не доводити ситуацію до суду через власну неуважність.

Вважати, що заповіт автоматично позбавляє прав інших спадкоємців

Заповіт має важливе значення для визначення спадкоємців, але він не завжди означає, що все майно безумовно отримає виключно зазначена в ньому особа.

Цивільний кодекс України передбачає поняття права на обов’язкову частку у спадщині.

Відповідно до статті 1241 ЦК України, певні категорії спадкоємців мають право на обов’язкову частку у спадщині незалежно від змісту заповіту.

До них належать, зокрема, малолітні, неповнолітні або повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки — за умов, визначених законом.

Тому ситуація «є заповіт — отже, більше ніхто нічого отримати не може» є юридично неправильною. При оформленні спадщини потрібно враховувати не лише зміст заповіту, але й законні права інших осіб.

Не зберігати документи після нотаріальної дії

Ще одна помилка — вважати, що після того, як нотаріус усе оформив, документи більше не потрібні.

Насправді документи, пов’язані з нерухомістю, спадщиною, договорами, довіреностями та іншими юридично значущими діями, потрібно зберігати.

Варто мати копії або примірники:

• договорів;
• довіреностей;
• свідоцтв;
• заяв;
• документів про право власності;
• документів щодо спадщини;
• платіжних документів;
• інших документів, які підтверджують обставини правочину.

Також варто запам’ятати або записати реквізити нотаріальної дії. Це може бути особливо важливо, якщо через декілька років виникне спір або потрібно буде підтвердити певну юридичну обставину. Не слід покладатися виключно на те, що «вся інформація є в електронних реєстрах».

Що варто запитати у нотаріуса перед підписанням документу:

1. Що саме я зараз підписую?

   Не соромтеся попросити пояснити незрозумілі юридичні формулювання.

2. Які права та обов’язки я отримую після підписання?

   Особливо важливо це при договорах купівлі-продажу, дарування, довіреностях та інших майнових документах.

3. Чи можу я скасувати або розірвати цей документ?

   Для різних документів діють різні правила. Необхідно знати їх до підписання.

4. Чи потрібна згода іншої особи?

   Наприклад, другого з подружжя або співвласника.

5. Які документи я повинен отримати після нотаріальної дії?

   І обов’язково забрати та зберегти свій примірник.

Якщо умова договору незрозуміла або не відповідає тому, про що сторони домовлялися, не потрібно поспішати ставити підпис. Краще витратити додаткові 20 хвилин на уточнення умов, ніж потім роками намагатися виправити наслідки необдуманого рішення.

Отже, як правильно звернутися до нотаріуса?

Звернення до нотаріуса — це не просто формальна процедура, під час якої достатньо поставити підпис у потрібному місці.

Довіреність може надати іншій людині широкі повноваження, договір купівлі-продажу — створити значні фінансові зобов’язання, а пропущений строк у спадковій справі — змусити звертатися до суду.

Тому головне правило при роботі з нотаріусом — не поспішати і не підписувати документ, зміст якого вам незрозумілий.

Перевіряйте документи, не соромтеся задавати питання, уточнюйте повноваження представників, звертайте увагу на майновий статус та права інших осіб і обов’язково зберігайте документи після вчинення нотаріальної дії.

Нотаріус покликаний забезпечувати законність нотаріальної дії, але й сама сторона правочину повинна відповідально ставитися до своїх рішень. Адже підпис під юридичним документом — це не формальність, а дія, яка може створити права, обов’язки та юридичні наслідки на роки вперед.