Судова практика свідчить, що Верховний Суд (ВС) трансформував підхід до спорів про виселення громадян з житла, власником якого вони не є. Тепер примусове виселення під питанням, а справжні власники житла можуть не домогтися дотримання своїх прав. Це відбувається за відсутності повноцінного законодавчого підґрунтя для розгляду таких судових спорів.
Житловий Кодекс 1983 року, втратив чинність крім деяких положень. А проєкт Цивільного кодексу, де містяться “житлові” норми, Рада ще не ухвалила. Тому утворився своєрідний хаос, коли судді вимушені “маневрувати”. Але вочевидь намітилася тенденція: від формального “власник завжди правий” суди переходять до складного балансу між конституційним правом на житло (ст. 47 Конституції) та правом мирно володіти майном (ст. 41), з обов’язковим урахуванням гарантій статті 8 Європейської конвенції з прав людини.
Яскравим прикладом цього є справа № 756/10234/23, в якій Верховний Суд поставив крапку в березні 2026 року. Це тривала суперечка між львів’янкою та її колишнім зятем-військовослужбовцем. Жінка, власниця земельної ділянки з недобудованим дачним будинком на Оболоні в Києві, намагалася виселити чоловіка, який після розлучення з її дочкою продовжував жити у цьому будинку. Здавалося б, класична ситуація: є власник, є особа без юридичного права на проживання. Однак судді Касаційного цивільного суду ВС вирішили інакше.
Відповідач – офіцер, учасник бойових дій, для якого дачний будинок став єдиним постійним місцем проживання. Теща мешкає у власній квартирі у Львові. Зважуючи на ці обставини, Верховний Суд відмовив у виселенні, визнавши його непропорційним втручанням у право людини на житло.
Рішення продемонструвало: у сучасній українській судовій практиці право власності вже не є абсолютом. “Політарена” проаналізувала причини, які визначають, коли можна через суд примусово виселити колишнього родича, співвласника чи кривдника, а коли – ні.
Чому тема виселення з житла стала такою гострою саме зараз
За останні роки в українських судах значно зросла кількість спорів про виселення. Причини цього зростання очевидні:
- По-перше, значна кількість розлучень і розпаду сімей, коли колишні подружжя продовжують жити в одному будинку чи квартирі.
- По-друге, наслідки іпотечної кризи 2008-2015 років: тисячі сімей досі розбираються з банками та колекторами щодо житла, взятого в кредит.
- По-третє, проблема домашнього насильства – після прийняття спеціального закону 2017 року жертви все частіше звертаються до суду з вимогою виселити кривдника.
- І, нарешті, повномасштабна війна: мобілізація, статус учасників бойових дій, переміщення людей і гостра потреба в захисті “єдиного житла” для військових та їхніх родин.
Верховний Суд у цій ситуації опинився перед непростим завданням. З одного боку – конституційне право власності, яке має бути непорушним. З іншого – не менш важливе право на житло та міжнародні стандарти, Європейській конвенції з прав людини. Це змушує суддів у кожній справі проводити оцінку пропорційності виселення: чи є воно необхідним у демократичному суспільстві, чи не покладає надмірний тягар на людину, яка може втратити дах над головою.
Внаслідок цього за останні 5-6 років сформувалася чітка тенденція: суди все частіше відмовляють у виселенні, особливо якщо відповідач належить до “вразливої” категорії, наприклад, є особою з інвалідністю, має тривалий зв’язок з житлом і не має реальної альтернативи. Водночас при доведеному систематичному домашньому насильстві або грубому порушенні прав співвласників виселення стає можливим навіть без надання іншого приміщення.
Цей баланс інтересів і є головним орієнтиром сучасної судової практики у справах про виселення.
Огляд ключових постанов Верховного Суду про виселення з житла
Коли виселення блокується “єдиним житлом”
Однією з найбільш показових справ останніх років стала постанова Верховного Суду від 25 березня 2026 року у справі №756/10234/23, згадана на початку. Львів’янка, власниця земельної ділянки з недобудованим дачним будинком на Оболоні, звернулася до суду з вимогою виселити колишнього зятя – військовослужбовця, учасника бойових дій. Після розлучення доньки з відповідачем у 2019 році він продовжував проживати в будинку, який за документами належав колишній тещі.
Суд першої інстанції підтримав позивачку і ухвалив рішення про виселення чоловіка. Апеляційний суд, навпаки, відмовив у позові. Верховний Суд у касаційному порядку залишив апеляційне рішення в силі. Головним аргументом стало те, що спірний будинок є єдиним постійним місцем проживання відповідача, а його статус учасника бойових дій та військовослужбовця вимагає особливої захисту. Судді наголосили, що виселення в такій ситуації було б непропорційним втручанням у право на житло, гарантоване статтею 8 Європейської конвенції з прав людини.
Ця справа ідеально ілюструє сучасний підхід Верховного Суду: формальне право власності не є абсолютним. Якщо людина не має іншого житла, а її зв’язок з приміщенням є тривалим і значущим, суд зобов’язаний відмовити у позові, навіть якщо позивач – законний власник. Цей підхід особливо актуальний під час війни, коли тисячі військових ризикують втратити єдине стабільне місце проживання.
Виселення колишніх членів сім’ї після розлучення
Подібну справу ВС розглядав у квітні 2026 року (№522/15146/22). Власник квартири в Одесі звернувся з позовом про виселення колишньої дружини свого сина та їхніх неповнолітніх дітей. Сім’я вселилася в квартиру ще у 2011 році зі згоди власника. Після розлучення сина з дружиною у 2021 році колишня невістка з дітьми продовжувала там проживати. Позивач стверджував, що вони створюють перешкоди, не оплачують комуналку і вже не є членами його сім’ї.
Суд першої та апеляційної інстанцій відмовили у виселенні. Верховний Суд (17 квітня 2026) залишив їхні рішення в силі. Ключові аргументи:
- Відповідачі проживали в квартирі понад 14 років.
- У них відсутнє інше житло.
- Серед дітей є малолітня дитина, яка народилася вже під час проживання в цій квартирі.
- Виселення без надання альтернативи буде непропорційним втручанням у право на повагу до житла (ст. 8 Конвенції).
Суд наголосив, що тривалий фактичний зв’язок з житлом та інтереси дітей переважили формальне право власника.
Коли два співвласника квартири проти третього: чи можливе виселення?
Інша важлива категорія спорів – конфлікти в комунальних квартирах, де право власності розділене між кількома особами. Яскравим прикладом стала постанова Верховного Суду від 8 листопада 2023 року у справі №521/6487/20.
Позивачка, співвласниця комунальної трикімнатної квартири в Одесі, вимагала всилити родичів іншої співвласниці. У липні 2018 року в кімнату вселилися син останньої, його дружина та двоє дітей. Вселення відбулося без згоди решти співвласників, зокрема позивачки.
Із самого початку, як стверджували жильці, новосели почали створювати серйозні проблеми. Позивачка та інша співвласниця неодноразово скаржилися, що сім’я влаштовує гучні вечірки, поводиться агресивно, порушує правила співжиття, не прибирає спільні приміщення (кухню, коридор, санвузол) і створює антисанітарні умови. Конфлікти переросли в постійні сварки, а позивачка стверджувала, що через таку поведінку вона не може нормально користуватися своєю часткою квартири та запрошувати гостей. Неодноразові звернення до поліції результату не дали, правоохоронці лише проводили профілактичні бесіди.
Суд першої та апеляційної інстанцій відмовили у позові, вважаючи вселення законним, оскільки воно відбулося за згодою одного зі співвласників (матері новоселів). Верховний Суд частково скасував ці рішення. Ключовий висновок: у комунальній квартирі (спільна часткова власність) вселення членів сім’ї одного зі співвласників у спільні приміщення (кухня, коридор, санвузол) потребує згоди всіх співвласників. Порушення цього порядку є підставою для виселення. Суд підкреслив, що право спільної часткової власності поширюється на все майно як єдине ціле, а не лише на “свою” кімнату.
Справу було повернуто до першої інстанції на повторний розгляд, і вона тягнулася ще два роки. Син співвласниці (відповідач) звернувся до суду, щоб процес був заморожений, бо його мобілізували. І суд задовільнив його прохання. Але в 2025 році справу закрили через те, що “небажана” сім’я з’їхала з квартири сама.
Домашнє насильство як підстава для виселення
Однією з найгостріших тем залишається виселення кривдників. Постанова Верховного Суду від 6 листопада 2024 року у справі №445/1824/21 стала важливим прецедентом.
Позивачка вимагала виселити рідного брата з її будинку через систематичне психологічне та фізичне насильство, погрози, нищення майна та алкоголізм. Він не був власником, але проживав у будинку з 1976 року. Суд першої інстанції підтримав позов і виселив відповідача. Апеляційний суд скасував рішення, посилаючись на родинні зв’язки та “побутовий конфлікт”.
Верховний Суд скасував постанову апеляції та залишив у силі рішення першої інстанції. Судді чітко заявили: систематичне домашнє насильство є достатньою підставою для виселення без надання іншого житла (ст. 116 ЖК УРСР). Попередні заходи (штрафи, обмежувальний припис, профілактичні бесіди) не дали результату, тому виселення є пропорційним і необхідним заходом захисту жертви. Права кривдника не можуть переважати над правом жертви на фізичну та психологічну недоторканність.
Це рішення значно полегшує захист жертв домашнього насильства і показує, що суди готові застосовувати жорсткі заходи, коли мирне співжиття стає неможливим.
Виселити осіб з інвалідністю неможливо?
Класичним орієнтиром залишається постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі №569/4373/16-ц. стосувалася чоловіка з інвалідністю II групи, який проживав у квартирі з 1970 року, але став жертвою підступності власних родичів: після смерті матері він відмовився від спадщини на користь сина, сподіваючись спокійно дожити віку в родинному гнізді. Коли ж невістка не змогла виселити його через суд, родина уклала договір обміну з новим покупцем, неправдиво вказавши в документах, що у квартирі ніхто не живе. Новий власник, заїхавши в оселю, одразу звернувся до суду з вимогою викинути непрацездатного чоловіка на вулицю без надання жодної альтернативи.
Суд першої інстанції задовольнив позов, керуючись суто формальним правилом: якщо змінився власник, право користування житлом у членів сім’ї колишнього господаря припиняється автоматично. Проте Велика Палата Верховного Суду категорично перекреслила цей підхід. Найвища судова інстанція сформулювала революційну для українського права позицію: сам по собі факт переходу права власності на нерухомість до іншої особи не є безумовною підставою для примусового виселення громадян, які законно мешкають там десятиліттями.
У підсумку Велика Палата визнала дії сторін договору міни недобросовісними та спрямованими на те, щоб позбавити людину єдиного даху над головою. Судді зазначили, що новий покупець за мінімальної обачності міг легко перевірити довідку про прописаних осіб і дізнатися про жильця з інвалідністю, а тому свідомо взяв на себе цей ризик. Зважаючи на стан здоров’я відповідача та його мізерну пенсію, якої не вистачило б навіть на оренду кімнати, Велика Палата ВС остаточно заборонила його виселення, продемонструвавши, що право людини на повагу до житла та захист від бездомності є вищими за майнові маніпуляції недобросовісних власників.
Аналогічний підхід застосовано у постанові ВС від 1 березня 2023 року (№296/1389/21). Розглянуто гострий житловий конфлікт між рідними братом і сестрою. Суть спору полягала в тому, що сестра, яка раніше володіла квартирою, подарувала її своєму 13-річному сину, а потім від імені дитини звернулася до суду з вимогою примусово виселити та виписати свого рідного брата. Вона стверджувала, що після смерті їхньої матері брат самовільно захопив помешкання, змінив замки та перешкоджає підлітку-власнику користуватися чи розпоряджатися своєю законною нерухомістю.
Відповідач, який є особою з інвалідністю II групи через тяжку хворобу серця, категорично заперечував проти виселення, наголошуючи, що вселився до квартири ще у 2005 році цілком законно для догляду за літньою матір’ю. Оцінюючи цей конфлікт, Корольовський районний суд Житомира та Житомирський апеляційний суд одностайно відмовили у задоволенні позову. Суди встановили, що неповнолітній власник разом із матір’ю забезпечені іншим житлом і не мають нагальної потреби у спірній квартирі, тоді як для непрацездатного дядька це помешкання є єдиним притулком протягом останніх 16 років.
Верховний Суд повністю погодився з висновками нижчих інстанцій і залишив рішення на користь чоловіка з інвалідністю без змін.
Іпотечні справи та захист добросовісних боржників
Однією з найбільш болісних категорій спорів про виселення залишаються іпотечні справи, особливо ті, що виникли внаслідок валютної кризи 2008-2015 років. Верховний Суд у цій категорії послідовно захищає інтереси позичальників, якщо житло було придбане не за кредитні гроші.
Яскравим прикладом стала постанова Верховного Суду від 31 березня 2021 року у справі №753/72/17.
Але спочатку варто пояснити, що таке іпотека. У повсякденному житті цей термін часто використовують лише тоді, коли банк дає гроші безпосередньо на купівлю житла. Але з юридичного погляду суть іпотеки в іншому.
Іпотека – це застава нерухомого майна (квартири, будинку, землі), яке залишається у володінні та користуванні власника, але слугує гарантією того, що він поверне позику. Тобто людина може купити квартиру за власні гроші, а потім закласти її в банк, щоб отримати кредит на інші цілі (ремонт, бізнес тощо). Саме така ситуація була у цій справі.
Відповідачі придбали квартиру за власні кошти ще до оформлення кредиту. Пізніше, у 2008 році, вони передали її в іпотеку банку для забезпечення зобов’язань. Після того, як позичальники припинили платежі, банк передав право вимоги колекторській компанії. Колектор у позасудовому порядку оформив квартиру на себе і звернувся до суду з вимогою визнати колишніх власників такими, що втратили право користування, та виселити їх.
Суд першої інстанції відмовив у позові. Апеляційний суд підтримав колектора. Верховний Суд скасував апеляцію і залишив у силі рішення суду першої інстанції.
Ключовий висновок ВС: якщо житлове приміщення було придбане позичальником за особисті кошти, а не за рахунок кредиту, то виселення колишніх власників можливе лише з одночасним наданням їм іншого постійного житла.
При цьому суд пояснив: якби кредит брався саме на купівлю цієї конкретної квартири, рішення було б абсолютно протилежним – нерухомість передали б з виселенням людей.
Коли місцева влада хоче виселити з квартири
Ще одна важлива постанова Верховного Суду від 21 серпня 2024 року у справі №462/7300/20 стосується комунальної квартири у Львові.
Сім’я ветерана війни з інвалідністю проживала в ній понад 20 років. Вони вселилися у 2003 році за усним дозволом попереднього власника (заводу “ЛОРТА”). У 2013-2014 роках будинок передали в комунальну власність Львова. Міська влада подала позов про виселення сім’ї як “самоправних займанців”.
Нижчі суди підтримали виселення. Верховний Суд – ні, оскільки:
- Сім’я прожила в квартирі понад 20 років, зробила ремонт, сплачувала комуналку.
- Вони не були “самоправними займанцями” – вселилися з відома попереднього балансоутримувача.
- Позивач – “інвалід війни”, ветеран Афганістану.
- Міська влада не довела нагальної суспільної потреби у виселенні.
Суд знову застосував ст. 8 Конвенції та принцип пропорційності: формальна відсутність ордера не може бути підставою для виселення людини, яка десятиліттями вважала цю квартиру своїм домом.
Висновки та тенденції: чому Верховний Суд відмовляє у виселенні
Аналіз численних постанов Верховного Суду за 2019-2026 роки свідчить про чітку і послідовну тенденцію: українська судова практика все більше орієнтується на європейські стандарти. Суд посилює захист права на житло як фундаментального права, особливо для вразливих категорій громадян – учасників бойових дій, осіб з інвалідністю, неповнолітніх та колишніх членів сім’ї, які проживали в спірному помешканні. Тривалий фактичний зв’язок людини з житлом часто стає вирішальним аргументом, який переважає формальну відсутність ордера чи договору найму.
Водночас суд не ігнорує права власників. У випадках доведеного систематичного домашнього насильства, грубого порушення правил співжиття в комунальних квартирах чи явного самоправного захоплення – виселення можливе і відбувається.
Відкритим залишається питання: чи потрібні законодавчі зміни? Сьогодні Україна значною мірою копіює європейський підхід, де право на житло іноді переважає над правом власності. У деяких країнах ЄС трапляються випадки, коли, наприклад, біженці чи мігранти вселяються в чужу нерухомість, і власник роками не може їх виселити через відсутність альтернативного житла у “рейдерів”. Це призводить до фактичного “захоплення” майна.
В Україні також назріла потреба в чіткому та справедливому законодавчому балансі. Потрібно створити та на рівні закону закріпити механізм, який мав би не тільки захищати право на житло, але й право власності. Право на житло не повинно реалізовуватися за рахунок права власності. Без цього балансу ми ризикуємо створити ситуацію, коли власність стає “умовною”, а суди змушені постійно вирішувати те, що мав би регулювати закон.
Особливо це стосується питання оренди житла. Цей ринок здебільшого знаходиться в тіні і недостатньо врегульований законодавчо. І ось уявимо ситуацію: сім’я тривалий час (5-10 років і більше) орендує квартиру. Вони самі роблять ремонт, хоч і невеликий, але за свої гроші: клеять шпалери, міняють сантехніку тощо. Повністю оплачують комунальні послуги (і збирають квитанції в якості доказу), вважають це житло своїм домом. Раптом орендодавець вирішує їх виселити, наприклад, через підвищення орендної плати, продаж квартири чи просто “захотілося”. І якщо орендарі звернуться до суду, що їм ніде жити, то суд з великою вірогідністю стане на їхній бік, особливо якщо виявить серед позивачів ветеранів, осіб з інвалідністю та неповнолітніх.
ВС робить важливу роботу, але без оновленого законодавства він змушений “латати дірки” в кожній конкретній справі. Час переходити від судової практики до системного законодавчого регулювання.
