Що буде з нерухомістю без спадкоємців: норми Цивільного Кодексу і практика Верховного Суду

Однак квартира не стає «нічиєю» одразу після смерті власника. Українське законодавство передбачає окрему процедуру для такого майна — визнання спадщини відумерлою та її перехід у власність територіальної громади.

«Політарена» розбиралася, що відбувається з таким майном, скільки часу мають спадкоємці на прийняття спадщини, хто повинен зберігати квартиру до появи нового власника, та чи може стороння людина отримати її у власність лише тому, що тривалий час там проживає.

Після смерті власника квартира не стає безхазяйною

Насамперед потрібно розділяти поняття безхазяйного майна та спадщини, яку ніхто не прийняв.

Відповідно до статті 1216 Цивільного кодексу України, спадкуванням є перехід прав та обов’язків померлої людини до спадкоємців. А стаття 1218 ЦК передбачає, що до складу спадщини входять усі права та обов’язки, які належали людині на момент смерті та не припинилися внаслідок її смерті. Тому квартира, будинок, земельна ділянка або автомобіль після смерті власника не перетворюються на майно, яке може забрати перший охочий.

Навіть якщо в Державному реєстрі речових прав власником квартири або будинку ще тривалий час залишається померла людина, це не означає, що нерухомість юридично стала «нічиєю».

Саме таке житло нерідко привертає увагу шахраїв. Особливо якщо людина жила сама, близьких спадкоємців немає, а квартира тривалий час фактично залишається без нагляду. Правоохоронці викривали схеми, коли квартири померлих переоформлювали на підставних «спадкоємців», використовували підроблені документи або через суд намагалися встановити неіснуючі родинні зв’язки чи нібито спільне проживання з померлим. Наприклад, у 2026 році ДБР повідомляло про викриття на Київщині групи, учасники якої, за даними слідства, подавали до судів позови з неправдивими відомостями про родинні зв’язки та спільне проживання з померлими, щоб надалі заволодіти їхніми квартирами. В іншій справі кіберполіція повідомляла про фіктивне оформлення спадщини на квартиру померлої киянки на підставну особу.

Наскільки реальними є такі ризики, показує справа, про яку у травні 2026 року повідомляв ТСН. За даними видання, одним із ключових фігурантів провадження є колишній суддя Макарівського районного суду Олексій Тандир. Слідство вважає, що у 2021-2023 роках учасники схеми знаходили квартири, власники яких померли та не мали спадкоємців, після чого за допомогою підроблених документів, фіктивних боргів, судових рішень та виконавчого провадження переоформлювали нерухомість на підконтрольних осіб і продавали її. За даними слідства, таким способом група заволоділа п’ятьма квартирами у Київській та Одеській областях, а заволодіти ще однією не вдалося, оскільки з’ясувалося, що у померлого власника є спадкоємець. П’ятьом фігурантам, зокрема Тандиру, повідомили про підозру. 

Тому тривала відсутність спадкоємців — це не лише питання про те, кому зрештою дістанеться майно. Чим довше квартира фактично залишається без контролю, тим вищий ризик, що нею спробують заволодіти сторонні. Саме для таких ситуацій закон передбачає охорону спадкового майна, а якщо спадкоємців справді немає — процедуру визнання спадщини відумерлою та її передачі територіальній громаді. Тож залишати таку нерухомість в невизначеному стані на роки небезпечно не лише через можливе руйнування чи борги за комунальні послуги, але й через ризик шахрайського переоформлення.

Скільки часу є у спадкоємців на прийняття спадщини

За загальним правилом статті 1270 ЦК України, для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Спадкоємець, який на момент смерті людини не проживав із нею постійно, має подати заяву про прийняття спадщини.

Але є важливий виняток. Відповідно до частини третьої статті 1268 ЦК, спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на момент його смерті, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом встановленого строку не заявив про відмову від неї.

Через це ситуація, коли квартира через рік після смерті людини все ще зареєстрована на неї, сама по собі не доводить відсутність спадкоємців. Спадкоємець міг фактично прийняти спадщину, але ще не завершити оформлення нерухомості.

Коли спадщина стає відумерлою

Основні правила встановлює стаття 1277 Цивільного кодексу України.

Визнання спадщини відумерлою можливе, якщо:

• немає спадкоємців ні за заповітом, ні за законом;
• спадкоємців усунули від права на спадкування;
• вони не прийняли спадщину;
• або відмовилися від її прийняття.

Однак навіть за таких обставин квартира автоматично не переходить місту чи громаді. Для цього необхідне рішення суду.

Заява про визнання спадщини відумерлою може бути подана після спливу одного року з часу відкриття спадщини. Лише після того, як суд визнає її відумерлою, майно переходить у власність відповідної територіальної громади. Це прямо встановлено частинами другою та третьою статті 1277 ЦК України.

Тому поширене уявлення «минув рік після смерті — квартира стала міською» неправильне.

Більше того, у вересні 2026 року Верховний Суд окремо пояснив: до моменту визнання спадщини відумерлою територіальна громада ще не має цивільного права на це майно. Звернення до суду в такій ситуації є виконанням покладеного на орган місцевого самоврядування публічного обов’язку.

Відумерла нерухомість: хто повинен звернутися до суду

Стаття 1277 ЦК України зобов’язує орган місцевого самоврядування звернутися до суду із заявою про визнання спадщини відумерлою, якщо існують передбачені законом підстави.

Для нерухомості питання вирішується за її місцезнаходженням. Тобто якщо йдеться про квартиру в конкретному місті, відповідні дії має здійснювати орган місцевого самоврядування цієї територіальної громади.

Закон також дозволяє звернутися із заявою про визнання спадщини відумерлою кредитору спадкодавця, а у передбачених законом випадках щодо земель сільськогосподарського призначення — власникам або користувачам суміжних земельних ділянок. На це звертає увагу й Міністерство юстиції у роз’ясненні щодо відумерлої спадщини.

Що відбувається з квартирою, поки суд нічого не вирішив

Між смертю власника і переходом майна територіальній громаді може минути значний час. Однак квартира та речі померлого не повинні весь цей період залишатися без будь-якого захисту. Частина п’ята статті 1277 ЦК України передбачає, що спадщина, не прийнята спадкоємцями, охороняється до визнання її відумерлою відповідно до статті 1283 ЦК України.

За статтею 1283 ЦК України заходи щодо охорони спадкового майна вживаються для його збереження до прийняття спадщини спадкоємцями або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Займається цим нотаріус або уповноважена посадова особа ОМС. Причому підставою може бути не тільки звернення спадкоємців: закон прямо передбачає можливість вжиття таких заходів за повідомленням громадян, підприємств, установ та організацій, а також з ініціативи самого нотаріуса.

Як це виглядає на практиці, детально визначає Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (глава 9). Згідно з пунктом 3 цієї глави, опис спадкового майна проводиться за участю не менш як двох свідків. До акта включається все майно, яке знаходиться у будинку чи квартирі померлого, з детальним описом речей та визначенням їх вартості. Якщо опис переривається або триває кілька днів, приміщення щоразу опечатується нотаріусом.

Після цього описане майно може бути передане на зберігання спадкоємцям або іншим особам, яких нотаріус призначить охоронцями. Охоронець попереджається про відповідальність за розтрату, відчуження або приховування переданого йому майна. Тобто охорона спадщини не обов’язково означає, що з квартири вивезуть меблі, техніку та інші речі: вони можуть залишатися на місці, але вже передаються конкретній особі на відповідальне зберігання. Процедуру охорони спадкового майна також роз’яснює Міністерство юстиції.

Для окремого майна передбачений спеціальний порядок. Зокрема, готівкові гроші та цінні папери на пред’явника передаються нотаріусу на депозит, валютні цінності та дорогоцінні метали — відповідній банківській установі, а зброя і боєприпаси — органам поліції.

Отже, якщо сусіди бачать, що після смерті власника квартира залишилася без нагляду, а невідомі особи виносять звідти речі або намагаються заволодіти житлом, розраховувати лише на звернення до випадкового приватного нотаріуса не варто. Якщо є ознаки крадіжки, шахрайства, незаконного проникнення чи підроблення документів, насамперед слід повідомити поліцію.

А якщо у квартиру вже заселилися сторонні?

Сам факт проживання у квартирі померлого не робить людину її власником або спадкоємцем. Не дають автоматичного права власності й наявність ключів, оплата комунальних послуг, проведення ремонту чи тривале фактичне користування житлом. Спадкові права виникають на підставах, установлених законом або заповітом.

Але іноді ситуація складніша. Людина, яку сусіди вважають сторонньою, може стверджувати, що проживала з померлим однією сім'єю, була його родичем або має іншу законну підставу претендувати на спадщину. Тому самостійно міняти замки, виганяти мешканців або виносити їхні речі не варто. Наявність або відсутність у такої особи права на майно повинна встановлюватися юридично.

Показовою є постанова Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 7 вересня 2026 року у справі № 644/2440/24. Верховний Суд пояснив, що встановлення факту проживання однією сім'єю зі спадкодавцем саме по собі ще не означає автоматичного визнання права власності на спадкове майно. Це лише може створити передумову для подальшого оформлення спадкових прав.

Що робити, якщо ви знаєте про таку квартиру, де немає спадкоємців

Наприклад, сусіди знають, що самотній власник квартири помер понад рік тому. Родичів ніхто не бачив, але у квартирі з’явилися сторонні люди або з неї почали виносити майно.

У такій ситуації доцільно повідомити орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомості. У зверненні варто вказати адресу, відому інформацію про смерть власника, приблизний час смерті та описати, що зараз відбувається з квартирою.

Можна попросити перевірити, чи є підстави для вжиття заходів щодо охорони спадкового майна та, якщо минув передбачений законом строк і спадкоємців справді немає, — для звернення до суду щодо визнання спадщини відумерлою.

Якщо ж невідомі особи зламують двері, виносять речі, пошкоджують майно, використовують підроблені документи або відбуваються інші дії, що можуть мати ознаки кримінального чи адміністративного правопорушення, про це вже варто повідомляти поліцію.

Чи може стороння людина просто прожити у квартирі багато років і стати власником

У таких ситуаціях іноді згадують набувальну давність, передбачену статтею 344 ЦК України. Закон дійсно дозволяє за певних умов набути право власності на чуже майно, якщо людина добросовісно ним заволоділа, відкрито та безперервно володіє ним протягом установленого строку. Для нерухомості такий строк становить десять років. Право власності на нерухоме майно за набувальною давністю встановлюється судом.

Однак правило «прожив у чужій квартирі десять років — став її власником» не працює. Одна з головних умов — добросовісність заволодіння. Це означає, що на момент, коли людина отримала майно у своє володіння, вона не знала і не повинна була знати, що не має підстав для набуття права власності на нього. Саме так зміст добросовісності пояснила Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/17274/17.

Наприклад, якщо людина знає, що власник квартири помер, розуміє, що вона не є його спадкоємцем, і ніхто законно не передавав їй це житло, але самовільно заселяється до квартири, таке заволодіння складно вважати добросовісним. Ситуація не зміниться автоматично лише тому, що людина прожила там десять років, зробила ремонт або оплачувала комунальні послуги.

Інша ситуація може виникнути, якщо людина отримала майно за обставин, за яких обґрунтовано не знала і не могла знати про відсутністьвнеї права на нього. Тоді суд може оцінювати наявність набувальної давності, але перевірятиме й інші передбачені статтею 344 ЦК умови — зокрема, чи було володіння відкритим і безперервним протягом необхідного строку.

Тому самовільно зайняти квартиру померлого, прожити в ній десять років і лише на цій підставі стати власником не можна. Тривалість володіння сама по собі не перетворює недобросовісне заволодіння чужою нерухомістю на добросовісне.

Що буде з боргами померлого

Смерть людини не означає, що разом із нею автоматично зникають і всі її борги. Частина четверта статті 1277 ЦК України передбачає обов’язок територіальної громади, яка стала власником відумерлого майна, задовольнити передбачені законом вимоги кредиторів спадкодавця.

Отже, наявність у померлого боргу не означає, що після визнання квартири відумерлою кредитор автоматично втрачає можливість захистити свої вимоги.

А якщо спадкоємець з’явиться пізніше

Сплив шестимісячного строку не завжди остаточно позбавляє спадкоємця можливості прийняти спадщину.

Стаття 1272 ЦК України передбачає два механізми для спадкоємця, який не подав заяву вчасно. Якщо інші спадкоємці вже прийняли спадщину, вони можуть надати письмову згоду на те, щоб він подав заяву про її прийняття після закінчення шестимісячного строку.

Якщо такої згоди немає або немає інших спадкоємців, які могли б її надати, питання може вирішуватися через суд. За позовом спадкоємця, який пропустив строк з поважної причини, суд може визначити йому додатковий строк, достатній для подання заяви про прийняття спадщини. При цьому сам факт запізнення ще не гарантує позитивного рішення: спадкоємець має довести поважність причин пропуску строку.

Крім того, можуть виникати спори про те, чи проживав спадкоємець постійно зі спадкодавцем на момент його смерті, про родинні відносини, дійсність заповіту та інші обставини, від яких залежить право на спадщину.

Саме тому сплив одного року після смерті власника ще не означає автоматичного переходу квартири у власність територіальної громади. Для визнання спадщини відумерлою необхідно встановити, що справді існують передбачені статтею 1277 ЦК України підстави, а остаточно це питання вирішується судом.

Отже, хто зрештою отримає майно, якщо спадкоємців немає

Якщо спадкоємець існує і належним чином прийняв спадщину, майно оформлюється за ним.

Якщо спадкоємців немає, їх усунуто від спадкування, вони відмовилися від спадщини або не прийняли її, після спливу одного року може бути порушено питання про відумерлу спадщину.

Орган місцевого самоврядування звертається до суду, суд перевіряє наявність установлених законом підстав, і тільки після визнання спадщини відумерлою вона переходить у власність територіальної громади. Саме такий механізм передбачає стаття 1277 Цивільного кодексу України.

Тому квартира померлої людини, якою ніхто не займається, — це не «нічийне майно», яке можна просто зайняти. До появи законного власника спадщина повинна охоронятися, а якщо спадкоємців справді немає — її подальшу долю вирішують у встановленому законом порядку через суд.