Прибудинкова територія: які права мають власники квартир в Україні, висновки Верховного Суду

Наприклад, місцева рада відокремлює землю біля будинку, з якої формує нову ділянку з кадастровим номером і передає її в аренду бізнесу. Або власник приміщення на першому поверсі прибирає клумбу та облаштовує на її місці окремий вхід.

Тоді й виникають питання, про які раніше мешканці могли взагалі не замислюватися:

• Що саме вважається прибудинковою територією?
• Хто має право нею користуватися?
• Що робити, коли міська рада вже сформувала окрему ділянку та передала її компанії?
• І чи може один зі співвласників перебудовувати спільний простір без згоди інших?

Відповіді на ці питання містяться не лише в законодавстві. Висновки Верховного Суду у справах по цій темі показують, як відповідні норми працюють в конкретних життєвих ситуаціях.

Що таке прибудинкова територія, і хто має право нею користуватися

Насамперед варто розрізняти земельну ділянку та прибудинкову територію. За статтею 79 Земельного кодексу України земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами.

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає прибудинкову територію як простір навколо будинку, необхідний для його обслуговування та потреб співвласників. Її межі встановлюються на підставі містобудівної та землевпорядної документації.

Питання землі під багатоквартирними будинками регулює і стаття 42 Земельного кодексу. Вона передбачає передачу співвласникам ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, належні до них споруди та прибудинкова територія.

Тобто прибудинкова територія — це не просто все, що мешканці звикли називати своїм двором. Вона пов’язана з конкретним будинком, необхідна для його обслуговування та потреб співвласників, а її межі мають визначатися документами.

Саме з останнім на практиці й виникають проблеми. Коли починається конфлікт, може виявитися, що права на землю за співвласниками не зареєстровані, старі документи показують одні межі, а сучасний кадастр — уже інші.

Чи означає відсутність реєстрації, що власникам квартир нічого захищати? Відповідь на це питання дав Верховний Суд в актуальній справі з Чернівців.

Чи можна захищати двір, якщо земля не зареєстрована

У судовому процесі № 727/1431/25 позивач стверджував, що територія, якою користувалися мешканці його будинку, була незаконно виділена для забудови ще у 2005 році. На підтвердження своєї позиції він посилався на документи ще 1954 року. Тоді за домоволодінням закріпили 2037 кв. м для спільного користування співвласників. Це підтверджували архівний витяг та матеріали інвентарної справи.

Власник квартири вирішив оскаржити ці рішення. Проте виникла проблема: право власності або користування спірною землею не було зареєстроване ані за ним, ані за іншими співвласниками.

До того ж квартиру він придбав лише у 2018 році, тоді як право забудовника на землю виникло раніше. Нижчі суди врахували цю обставину не на користь позивача: на момент передачі ділянки компанії нинішній власник квартири ще не мав відповідного статусу.

Суд відмовив у позові, і це було підтримано в апеляції, але у липні 2026 року ВС скасував рішення попередніх інстанцій. Він сформулював важливу для власників квартир позицію: відсутність державної реєстрації права на землю сама собою не позбавляє їх можливості захищати права та інтереси щодо території, пов’язаної з будинком.

Інакше кажучи, «земля не зареєстрована за співвласниками» не означає «співвласники не мають щодо неї жодних прав».

Верховний Суд звернув увагу і на частину 2 статті 42 Земельного кодексу, яка передбачає передачу відповідних ділянок співвласникам. Створити необхідні процедури для реалізації цієї норми мала держава. Тому негативні наслідки відсутності належного механізму не повинні перекладатися на громадян.

Не стала вирішальною і дата придбання квартири. Те, що людина стала власником уже після передачі землі забудовнику, саме собою не доводить відсутності в неї порушеного права або законного інтересу.

Це важливо, наприклад, для покупця квартири на вторинному ринку. Він не зобов’язаний автоматично миритися з усіма попередніми рішеннями щодо території будинку лише тому, що на момент їх ухвалення ще не був власником.

Чернівецька справа відповідає й на питання, чи обов’язково для такого захисту потрібне ОСББ. Позов подав конкретний власник квартири. Отже, окремий співвласник також може звертатися до суду, якщо вважає свої права порушеними.

Водночас Верховний Суд не визнав автоматично всі 2037 кв. м із документів 1954 року сучасною прибудинковою територією і не встановив остаточно, що земля забудовника накладається саме на неї. Нижчі суди мали з’ясувати межі та зіставити старі документи з сучасними кадастровими даними.

Тому висновок із цієї справи подвійний: відсутність реєстрації не позбавляє співвласника права на захист, але належність конкретної землі до прибудинкової території все одно потрібно довести.

А що відбувається, коли міська влада офіційно поділила таку землю, створила окрему кадастрову ділянку та передала її бізнесу? Це показує інший судовий процес.

Чи можна відокремити частину прибудинкової території та передати приватній компанії

У справі № 910/14564/23 конфлікт виник навколо землі на вулиці Данькевича у Києві. Міська влада сформувала окрему ділянку з кадастровим номером 8000000000:62:010:0019. У 2023 році Київрада виставила право її оренди на земельні торги для будівництва та обслуговування паркінгів і автостоянок. Аукціон провели, а з компанією-переможцем уклали договір оренди на п’ять років.

ОСББ оскаржило ці дії. Воно наполягало, що місто фактично відокремило землю, яка належала до прибудинкової території, а потім передало її приватній компанії. Спочатку Господарський суд Києва в позові відмовив. Зокрема, він звернув увагу на відсутність доказів оформлення спірної землі за співвласниками.

Однак під час апеляційного розгляду суд дослідив кадастрову справу Д-0009. Саме вона дозволила встановити походження ділянки. З документів випливало, що ця земля раніше була частиною більшого масиву площею 0,72 га, який Київрада ще у 2004 році передала для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціальної інфраструктури. До нього належав і відповідний багатоквартирний будинок. Пізніше первісний масив поділили, і з нього утворили нові кадастрові ділянки. Одну з них міська влада згодом передала компанії.

Апеляційний суд дійшов висновку, що спірна земля належить до прибудинкової території. У вересні 2024 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду погодився з такою оцінкою.

ВС зазначив, що подальший штучний поділ ділянки з метою передачі її частини в оренду третім особам не змінює її статусу як прибудинкової території. Це означає, що міська влада не може просто «вирізати» землю з території будинку, присвоїти їй новий кадастровий номер і лише через це вважати її окремою від житлового комплексу.

Київська справа показує й те, що вже ухвалене рішення міськради не є незворотним. Суд скасував його в частині спірної ділянки, а укладений із компанією договір оренди визнав недійсним.

Отже, якщо міська влада сформувала окрему ділянку за рахунок прибудинкової території та передала її іншій особі, співвласники можуть оскаржувати такі дії. Але для цього важливо простежити походження землі та документально підтвердити її зв’язок із будинком.

У Києві це вдалося зробити за допомогою кадастрової справи. І саме тому в подібних конфліктах варто дивитися не тільки на сучасну кадастрову карту, але й на документи, які існували до поділу.

Конфлікт між співвласниками: чи можна зайняти частину двору для власних потреб

Захищати прибудинкову територію іноді доводиться не від міської влади чи забудовника, а від іншого співвласника. Саме такий конфлікт Верховний Суд розглянув у справі № 442/1888/23.

Один із власників реконструював квартиру під лікувально-профілактичний заклад та облаштував окремий вхід. Для цього на прибудинковій території демонтували клумбу, поклали бруківку, спорудили бетонні сходи та пандус. Інший власник квартири звернувся до суду. Він стверджував, що роботи виконали без згоди мешканців, а нові конструкції заважають користуватися спільною територією та отримувати доступ до підвальних приміщень.

Суди першої та апеляційної інстанцій залишили позов без задоволення. Однак Верховний Суд зайняв іншу позицію. Він виходив із того, що створення об'єктів на прибудинковій території має відбуватися за згодою співвласників.

Тобто право власності на квартиру чи нежитлове приміщення не дає людині можливості одноосібно розпоряджатися спільним двором. Власник може використовувати своє приміщення, але коли для цього потрібно зайняти частину прибудинкової території, необхідно враховувати права інших.

У цьому випадку Верховний Суд частково задовольнив позов. Відповідача зобов’язали за його рахунок привести об'єкт до попереднього стану — знести бетонні сходи, пандус та прилеглу бруківку.

Отже, якщо дії одного зі співласників створюють для інших перешкоди в користуванні спільним майном або прибудинковою територією, вони можуть вимагати їх усунення через суд навіть без залучення ОСББ.

Які документи допоможуть захистити прибудинкову територію

У земельному спорі недостатньо просто сказати: «Ми завжди вважали це своїм двором». Потрібно показати документальний зв’язок конкретної території з конкретним будинком.

Чернівецька справа показує значення старих рішень влади, архівних витягів та інвентаризаційних матеріалів. У Києві ключовою стала кадастрова справа, яка дозволила простежити, з якого земельного масиву утворилася нова ділянка.

Тому залежно від ситуації варто шукати рішення місцевих рад та виконкомів про відведення землі, кадастрові справи, землевпорядну документацію, матеріали інвентаризації, архівні плани, а також документи про поділ або об'єднання ділянок.

Це відповідає і частині 4 статті 42 Земельного кодексу, за якою розміри та конфігурація відповідних земельних ділянок визначаються на підставі землевпорядної документації.

Тому сучасний кадастровий номер — важлива інформація, але не завжди достатня. Якщо землю навколо будинку протягом років ділили або змінювали її межі, доведеться відновлювати попередню історію.

Що в підсумку потрібно знати співвласникам про прибудинкову територію

Закон пов’язує прибудинкову територію з конкретним багатоквартирним будинком та потребами його співвласників. При цьому відсутність зареєстрованого права на землю сама собою не означає, що власникам квартир нічого захищати.

Чернівецька справа показує: звернутися до суду може окремий співвласник, а те, що він придбав квартиру вже після передачі землі забудовнику, автоматично не позбавляє його права на захист.

Київський спір дає відповідь на іншу проблему. Якщо міська влада поділила землю, сформувала нову кадастрову ділянку та передала її бізнесу, це ще не означає, що її зв’язок із прибудинковою територією зник. Походження землі можна встановлювати за попередніми документами, а незаконне рішення міськради та договір оренди — оскаржувати.

Справа щодо медичного закладу стосується вже відносин між самими співвласниками. Один із них не може використовувати спільний простір винятково у власних інтересах, не враховуючи прав інших.

Тому при конфлікті навколо двору насамперед потрібно встановити, чи належить спірна земля до прибудинкової території, якими документами це підтверджується та чиї дії порушують права співвласників.

Від цього вже залежатиме спосіб захисту: вимагати усунення перешкод, оскаржувати рішення міської влади, договір оренди або дії іншого власника.