Доступні кредити на житло для українців завдяки сек’юритизаці: що змінює законопроєкт Гетманцева

Йдеться про сек’юритизацію — інструмент, який автори законопроєкту № 15172 пов’язують, зокрема, з розвитком довгострокового іпотечного кредитування. Проєкт Закону «Про сек’юритизацію та облігації з покриттям» зареєстрували у Верховній Раді 13 квітня 2026 року. До другого читання документ суттєво доопрацювали, і вже 16 вересня його прийняли.

Один з ініціаторів документу, — голова парламентського Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев пов’язує новий механізм із державною програмою доступного житла. За його словами, програма, над якою працюють, має передбачати можливість придбати житло у кредит строком до 25 років під фіксовані 3% річних. Водночас сам законопроєкт № 15172 не встановлює ані ставку 3%, ані 25-річний строк кредитування. Він має створити фінансову основу, яка, за задумом ініціаторів, дозволить залучати довгострокові гроші для таких кредитних програм.

То що саме пропонують змінити, і як сек’юритизація може працювати на практиці?

Що таке сек’юритизація

Уявімо банк, який видав 10 тисяч іпотечних кредитів на 20-25 років. Гроші клієнтам він уже надав, а повертатимуться вони банку поступово — щомісячними платежами протягом десятиліть. Сек’юритизація дозволяє не чекати всі ці роки, щоб отримані від позичальників кошти знову можна було спрямувати на кредитування.

Банк або інший кредитор може об’єднати в один великий портфель — пул, значну кількість кредитів. Кожен окремий позичальник продовжує погашати свій борг, але права на отримання платежів за великою кількістю таких кредитів разом стають фінансовими активами, на основі яких можна залучити гроші інвесторів.

Якщо максимально спростити схему, вона виглядає так: кредитор видав кредити, об’єднав їх у пул, під цей пул залучили кошти інвесторів, з’явився новий фінансовий ресурс.

Саме останній елемент і є принциповим. Кредитний портфель перестає бути лише набором боргів, які потрібно чекати роками. Він може використовуватися для залучення нового фінансування.

Законопроєкт для цього вводить поняття пулу сек’юритизованих активів.

Що таке спеціалізована платформа фінансування

Для сек’юритизації законопроєкт вводить спеціалізовану платформу фінансування (СПФ) — окрему юридичну особу, якій передаються фінансові активи.

Наприклад, банк видав тисячі іпотечних кредитів і вирішив об’єднати частину з них в один пул. Права вимоги за цими кредитами він може передати СПФ. Закон прямо передбачає таку передачу фінансових активів.

Це потрібно, щоб відокремити вказаний кредитний портфель від решти майна банку. Після передачі СПФ він стає окремим пулом активів, під який можна залучати гроші інвесторів.

Не можна передати інвесторам увесь ризик і забути про кредити (правило «шкіри в грі»)

Сек’юритизація припускає передачу кредитного ризику іншим учасникам ринку. Але тут виникає проблема: якщо той, хто видавав кредити, зможе повністю позбутися пов’язаного з ними ризику, у нього може бути менше стимулів ретельно перевіряти позичальників і стежити за якістю кредитного портфеля.

Наприклад, банк видав тисячі кредитів, об’єднав їх у портфель і використав для сек’юритизації. Якщо після цього весь пов’язаний з ними ризик перейде до інвесторів, можливі проблеми з поверненням кредитів значною мірою вже стосуватимуться їх.

Законопроєкт передбачає запобіжник: оригінатор, спонсор або первинний кредитор повинен протягом строку сек’юритизації зберігати не менше 5% так званого економічного інтересу в пулі сек’юритизованих активів. Це правило з’явилося в редакції законопроєкту, підготовленій до другого читання. Інакше кажучи, не можна передати інвесторам усе й повністю вийти з цієї схеми.

Інвесторам повинні показати, що насправді знаходиться всередині пулу

Ще один блок запобіжників стосується інформації.

Інвестору недостатньо знати, що перед ним, наприклад, портфель з тисяч іпотечних кредитів. Для оцінки ризику важливо розуміти, наскільки справно позичальники платять, скільки виникає прострочень та яким був рівень втрат за подібними активами.

Закон передбачає розкриття статистичної інформації про обслуговування боржниками подібних фінансових активів, прострочення платежів та рівень втрат щонайменше за п’ять попередніх років.

Однак до другого читання з’явилося перехідне правило. Протягом перших трьох років після набрання законом чинності вимога вважатиметься виконаною, якщо інвестору нададуть дані за фактично доступний період.

Отже, ідея полягає в тому, щоб інвестор бачив не лише загальну вартість кредитного портфеля, але й інформацію, яка дозволяє оцінити його реальну якість.

Санкції, непрозорі структури та сек’юритизація

Законопроєкт встановлює обмеження щодо учасників сек’юритизації та активів, які можуть використовуватися для таких операцій. Під обмеження, зокрема, потрапляють пов’язані з РФ та підсанкційні суб’єкти, а також компанії, які не виконують або неналежно виконують міжнародні вимоги у сфері протидії відмиванню коштів та фінансуванню тероризму.

Таким чином законодавці намагаються не допустити використання нового фінансового механізму російським капіталом, а також сумнівним бізнесом.

Інші важливі нововведення

Окрім основних правил проведення сек’юритизації та випуску облігацій з покриттям, законопроєкт № 15172 містить низку додаткових запобіжників і вимог.

• Заборона ресек’юритизації. Загальне правило полягає в тому, що позиції сек’юритизації не повинні повторно «упаковуватися» в новий пул сек’юритизованих активів. Законопроєкт визначає ресек’юритизацію саме як сек’юритизацію, до пулу якої включена щонайменше одна позиція іншої сек’юритизації. Водночас передбачені окремі винятки та спеціальні умови їх застосування.
• Вимоги до якості кредитів та інших активів. Законопроєкт встановлює правила формування пулу сек’юритизованих активів та окремо визначає, що вважається непрацюючим фінансовим активом. До таких, зокрема, належать активи, за якими настав дефолт боржника, існує висока ймовірність невиконання зобов’язання або які визнані знеціненими. Окремі правила передбачені й для реструктуризованої заборгованості.
• Стандартизована сек’юритизація. Окремий блок законопроєкту присвячений стандартизованим транзакціям, для яких встановлюються додаткові вимоги до структури операції, активів та розкриття інформації. Передбачено також діяльність спеціального агента з верифікації, який має перевіряти відповідність сек’юритизації встановленим для неї критеріям.
• Окремий нагляд за новим ринком. Регулювання та контроль розподіляються між Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку і Національним банком залежно від виду учасника та питання, яке контролюється. Законопроєкт також передбачає для регуляторів повноваження встановлювати детальні вимоги до управління ризиками, внутрішніх процедур та звітності учасників.

До чого тут іпотека під 3%

Саме житлове кредитування може стати одним із найбільш зрозумілих для громадян напрямів використання сек’юритизації.

Гетманцев заявляє, що № 15172 має створити умови для довгострокового та доступного кредитування, необхідного для державної програми будівництва доступного житла, над якою зараз працюють. Серед заявлених параметрів цієї програми — кредит на строк до 25 років із фіксованою ставкою 3% річних.

Щоб зрозуміти зв’язок, знову можна повернутися до простого прикладу. Якщо банк масово видає іпотеку на 20-25 років, йому потрібні значні довгострокові фінансові ресурси. Інакше гроші будуть «заморожені» у виданих кредитах та повертатимуться поступово протягом десятиліть.

Сек’юритизація дозволяє використати портфель уже виданих кредитів для залучення нового капіталу. За задумом ініціаторів, це повинно створити додаткове джерело довгих грошей, які можна знову спрямовувати у кредитування. Саме в цьому сенсі законопроєкт № 15172 пов’язують з майбутньою програмою іпотеки під 3%.

Чому Україні знадобився окремий закон

Законопроєкт має виражену євроінтеграційну складову. Він розроблявся, зокрема, з урахуванням Регламенту ЄС 2017/2402 щодо сек’юритизації та Директиви ЄС 2019/2162 щодо облігацій з покриттям. У картці Верховної Ради документ також позначений як євроінтеграційний.

У пояснювальній записці автори наводять масштаби відповідного європейського ринку. У 2025 році обсяг сек’юритизованих продуктів у Європі становив 252,3 млрд євро, а сукупний обсяг непогашених облігацій з покриттям наприкінці 2024 року перевищував 3,3 трлн євро.

В Україні для роботи подібної системи фактично створюється окрема правова інфраструктура: визначаються учасники ринку, правила формування та відокремлення пулів активів, діяльність СПФ, способи розподілу кредитного ризику, вимоги до розкриття інформації, правила для інвесторів, механізм облігацій з покриттям та особливості дій у разі неплатоспроможності окремих учасників.

Тому № 15172 — це значно більше, ніж закон про новий вид облігацій.

Його головна ідея полягає в тому, щоб перетворити великі портфелі вже виданих кредитів на джерело нового фінансування. Для банків та інших учасників ринку це може відкрити додатковий канал залучення капіталу, для інвесторів — створити нові фінансові інструменти, а для кредитного ринку — потенційно збільшити обсяг доступних довгострокових ресурсів.

Чи призведе це на практиці до масової дешевої іпотеки, залежатиме вже не лише від самого закону. Потрібні інвестори, готові вкладати кошти в такі інструменти, достатня кількість якісних кредитних активів, робота ринку капіталу та окремі рішення щодо державної житлової програми.

Але саме законопроєкт № 15172 має створити правовий механізм, через який видані сьогодні кредити зможуть використовуватися для залучення грошей на кредитування завтра.