Україна готується до масштабної реформи житлової політики, яка замінить застарілий Житловий Кодекс 1983 року і скасує Закон про приватизацію. Ця ініціатива є частиною плану Ukraine Facility — програми фінансової підтримки від ЄС, спрямованої на відновлення економіки та наближення до європейських стандартів.
Реформа — це законопроєкт №12377, прийнятий у парламенті за основу у першому читанні, а зараз його готують до другого.
“Політарена” проаналізуваа проект закону: плюси переважають у стратегічному плані реформи, але мінуси та критика вимагають правок для уникнення судових спорів і нерівності. Без доопрацювання закон ризикує посилити кризу у сфері оренди житла.
Законопроєкт №12377: яку житлову реформу обіцяє влада
Авторка проєкту закону народна депутатка, керівниця партії “Слуга народу” Олена Шуляк ще до розгляду документу у першому читанні наголошувала, що його ухвалення розблокує 300 млн євро від ЄС у рамках Ukraine Facility.
Вона визнавала, що документ — рамковий і не вирішить одразу всі проблеми.
“Законопроєкт №12377 — рамковий. Далі для реформи потрібно буде не лише створити та ухвалити додаткові закони, а й внести дуже багато змін в існуючі. Ухвалення рамкового законопроєкту не приведе до негайного вирішення проблем із житлом, але саме це дозволить рухатися далі в наступних законодавчих актах і змін”, – пояснила Шуляк. Так, потрібно буде, зокрема, розробити Національну житлову стратегію, Регіональні житлові стратегії й такі стратегії для кожної громади.
Нещодавно Шуляк визнала, що дуже часто орендарі стають заручниками нечесних умов оренди, спонтанного виселення чи різкого підвищення ціни без попереднього узгодження. Водночас орендодавці можуть зіштовхуватися з проблемою нищення майна та іншими спірними ситуаціями. Тому в рамках житлової реформи з-поміж усього іншого передбачається реалізація прозорих орендних відносин і забезпечення прав орендарів та орендодавців.
При цьому вона додала, що нині в Україні обов’язковій державній реєстрації підлягають не всі договори оренди. Адже це залежить як від типу майна, так і від терміну дії договору, і це питання, за її словами дуже неврегульоване.
“Тому, щоб забезпечити як права орендарів, так і орендодавців, в рамках реформи пропонується норма щодо обов’язкової реєстрації права користування в Державному реєстрі майнових прав на нерухоме майно. Така реєстрація може здійснюватися, наприклад, через ЦНАП або нотаріуса, які подають відповідну заяву та документи до реєстру. Ціна питання — близько трьох тисяч гривень”, – зазначила Шуляк.
У Раді вважають, що реформа може вирішити житлове питання понад 600 тис. українців, створивши фонд соціального житла з орендою та викупом, на базі “довгобудів” і партнерств.
Приватні орендодавці матимуть можливість долучатися до програм соціальної оренди, передаючи своє житло в управління державі чи місцевим громадам, натомість отримуючи субсидії чи податкові пільги, що слугуватиме потужним мотиватором для легалізації угод. Адже за оцінками, близько 90% приватної оренди зараз перебуває в тіні.
Що насправді передбачає реформа житлової політики станом на зараз
Проте, як і в багатьох попередніх випадках, реформи для отримання коштів від ЄС часто зводяться до формальних кроків: створення онлайн-реєстрів, баз даних чи цифрових платформ, які слугують радше для звітування, ніж для реальних змін на місцях.
Законопроєкт №12377 передбачає скасування Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”. У разі ухвалення законопроєкту, нові норми стосуватимуться тільки майбутніх випадків приватизації – тобто припиниться безкоштовна можливість для орендарів державного чи комунального житла (наприклад, у гуртожитках чи службових квартирах) приватизувати помешкання. Якщо ви вже приватизували, ваша власність у безпеці, її ніхто не забере. Квартири, вже приватизовані та зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, залишаються у власності їхніх власників без будь-яких обмежень чи ризиків конфіскації.
Крім того, передбачається період до одного року після припинення воєнного стану для завершення приватизації за бажанням.
Також законопроєкт №12377 робить особливий акцент на соціальній оренді як ключовому інструменті підтримки вразливих груп населення, зокрема 4,9 мільйона внутрішньо переміщених осіб, з яких 2,5 мільйона втратили житло через війну, а також малозабезпечених громадян, біженців і осіб з інвалідністю.
Серед основних положень — механізм соціальної оренди, за яким житло з приватного, державного чи комунального фондів надаватиметься в оренду за доступною платою, яка розраховуватиметься залежно від доходів домогосподарства та частково субсидуватиметься державою. Такі договори матимуть спеціальний статус із чітким цільовим призначенням і обов’язково мають бути зареєстровані у Єдиній інформаційно-аналітичній житловій системі (ЄІАЖС). Про неї докладніше поговоримо нижче.
Окремо передбачається службова оренда для працівників бюджетної сфери, військових чи поліцейських, які потребують тимчасового житла за місцем роботи, — це житло не підлягатиме приватизації чи продажу.
У контексті житлової політики законопроєкт №12377 також акцентує на цифровізації. Зокрема, на створенні вже згаданої Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи та електронного реєстру заявок і фондів доступного житла.
Це має полегшити облік соціального житла, оренди та компенсацій для ВПО, але чи вистачить цього для справжньої трансформації? Чи це черговий “галочний” крок, щоб відзвітуватися перед Брюсселем і отримати транш, чи справді фундамент для європейського рівня доступності житла в Україні? Відповідь, ймовірно, залежить від того, наскільки глибоко реформа торкнеться корупційних схем у комунальному секторі та фінансування соціального житла, а не лише від появи чергового реєстру в інтернеті.
Що пропонує проєкт закону про основні засади житлової політики
Цифрова черга та Єдина інформаційно-аналітична житлова система (ЄІАЖС), її пропонують створити як просту онлайн-систему, яка збирає всю інформацію про житло в Україні (приватне, державне чи комунальне) та про людей, які потребують допомоги від держави. Вона має замінити старі паперові списки, які були хаотичними і непрозорими та мали корупційні ризики. Наприклад, тільки за даними 2024 року у черзі на покращення житлових умов стояли 657 тисяч сімей, і все це було на папері. А сама черга не рухається.
Мета реформи — зробити все чесно й просто: черга на житло стане цифровою, дані уніфікованими, а люди зможуть легко перевіряти свій статус онлайн. Передбачається, що стара черга не зникне — дані обіцяють зберегти.
ЄІАЖС задумана як не просто список, а повний помічник для влади та людей у вирішенні проблем з житлом. Ось основне з її потенційних завдань:
- Збір та ведення обліку даних:
- Про житло: стан, категорія (соціальне житло, службові квартири), хто власник, і як їх використовують.
- Про людей: ПІБ, документи, статус (наприклад, ВПО), адреса і умови проживання, стан сім’ї, гроші та майно – щоб зрозуміти, чи маєте право на допомогу.
- Черга на житло: можна буде подати заявку онлайн на соціальну квартиру, оренду чи кредит, і слідкувати за статусом.
- Обробка та аналіз:
- Робить звіти та статистику для планів (наприклад, для національної стратегії житла).
- Слідкує, як працюють програми: субсидії на оренду чи виплати за зруйноване житло.
- Надання інформації:
- Усі зможуть подивитися відкриті дані: скільки є соціального житла у вашому регіоні.
- Для людей: подати заявку, обрати програму, взяти витяг.
- Перевірка і контроль:
- Допомагатиме перевіряти дані для виплат (субсидії, компенсації) – інтегрується з перевірками Мінфіну.
- Стежитиме, щоб державне чи комунальне житло не використовували не за призначенням.
Кабмін завіряє, що детально визначить, як вести цей реєстр, але основа така: окремі бази даних про будинки, про людей і для аналізу. Документи зберігатимуть окремо, щоб перевіряти, чи правдиві вони.
Система “дружитиме” з іншими базами:
- Реєстр нерухомості (щоб знати власників).
- Земельний кадастр (для будівництва).
- Реєстр ветеранів і демографічний реєстр (для переселенців).
- Податкова та перевірки доходів.
- Інші реєстри: фірми, суди, будівництво.
Передбачається, що даними бази будуть обмінюються швидко й безпечно – система покликана стати центром для всієї інфориації про житло.
Система передбачається як відкрита для всіх:
- Користувачі: держава, місцеві ради, забудовники (які будують доступне житло), фізичні особи.
- Що буде відкрито: статистика про житло і його наявність. Особисті дані (адреса, номери документів) – тільки з вашої згоди чи для офіційних справ.
- Безпека: Кабмін скаже, як підключатися, блокувати доступ і платити (вносити дані безкоштовно, за витяги – за правилами).
Люди зможуть подавати заявки з телефону чи комп’ютера – спрощено для тих, хто орендує соціальне житло чи бере кредит на купівлю.
Це стосується і оренди житла: не потрібен буде рієлтор, бо у системі можна все знайти.
Які будуть зміни для тих, хто орендує і здає в оренду житло: про платежі, реєстрацію та податки
Якщо ви орендуєте звичайну квартиру в приватного власника, закон №12377 нічого не змінює – все як і зараз: укладаєте договір, платите за домовленістю (ринкова ціна), і податків для вас як орендаря немає. Їх платити повинен власник нерухомості. Повинен, але зазвичай не платить, як це і визнає Шуляк, говорячи, що ринок оренди житла перебуває “у тіні”.
Але якщо йдеться про соціальну оренду (для ВПО, малозабезпечених чи інших вразливих категорій населення), то тут нові правила: орендар платитиме за оренду не більше 25-30% свого сімейного доходу. Формула проста: береться ринкова ціна оренди, з неї знімається субсидія (держава доплачує, залежно від ваших доходів), і ви платите тільки доступну частину оренди. Платежі щомісячні, через банк чи онлайн-систему, і все фіксується у договорі. Якщо доходи низькі, оренда може бути майже безкоштовною.
Реєстрація житла у базі ЄІАЖС передбачається як обов’язкова тільки для соціальної чи службової оренди — орендар подаватиме заявку онлайн, перевірятиме себе у черзі і свій статус, і система автоматично розраховуватиме субсидію. Для звичайної приватної оренди орендодавцю у системі реєструватися не треба — це добровільна опція, і за умови, якщо він захоче брати участь у державних програмах (наприклад, субсидії на оренду). Система безкоштовна, але робить все прозорим: ваші дані (доходи, статус) передбачаються як захищені, і ви не втратите чергу, якщо вже стояли на обліку.
Податки для орендарів за соціальне житло? Жодних — ви платитиме орендну плату, а податки сплачуватиме орендодавець з вашої плати. Закон не змінює ставки, але через ЄІАЖС стане легше перевіряти, чи орендодавець декларує доходи. Це допоможе боротися з “сірою” орендою. Якщо ви отримуєте субсидію, то ваші платежі не оподатковуються.
Але якщо орендодавець не вніс інформацію в ЄІАЖС, що здав свою квартиру чи будинок в оренду, то нового механізму, яким чином на нього вплинути, немає. Фактично, якщо сторони склали усний договір оренди, то як змусити орендодавця це зробити в юридичному полі, щоб були сплачені податки? Виходить, що не можна.
Проте закон спрямований на сприяння прозорим відносинам в оренді житла, пропонуючи низку економічних стимулів для виведення угод із тіні. Зокрема, орендодавці, які реєструють договори в ЄІАЖС, набувають права на участь у державних програмах, що передбачає субсидії чи пільги, особливо для соціальної оренди.
Шуляк також анонсувала, що у рамках реформи житлової політики пропонується знизити рівень оподаткування з оренди квартир і будинків. Зараз орендодавці повинні платити 23% від доходу, отриманого за оренду, пропонується знизити цей податок до 5-10%.
Що це за пільги для орендодавців, і що таке соціальна оренда?
Соціальна оренда — це безоплатна оренда для окремих категорій: військовослужбовців, осіб з інвалідністю внаслідок війни (УБД), внутрішньо переміщених осіб (ВПО), сімей з дітьми чи малозабезпечених, які потребують соціального захисту.
Додаткові пільги для приватних власників житла: податкові стимули (знижки чи пільги) за надання житла у соціальний фонд. Для орендарів — гарантії непорушності права на житло, заборона виселення без альтернативи та можливість переходу до викупу житла за пільговими умовами (іпотека з державною участю).
Крім того, офіційна реєстрація забезпечуватиме правовий захист як для орендарів, так і для орендодавців: вони отримуватимуть доступ до судового та досудового розгляду спорів, наприклад, у випадках незаконного виселення чи інших конфліктів. Тіньові угоди оренди позбавляють сторони такого захисту, роблячи їх вразливими до ризиків.
Додатковим механізмом впливу стане інтеграція ЄІАЖС з реєстром платників податків, що ускладнить приховування доходів від оренди та мотивуватиме орендодавців до легалізації угод, хоча прямих санкцій за нереєстрацію закон не передбачає.
Для рієлторів: що каже законопроєкт №12377
Для рієлторів (посередників з оренди чи продажу) законопроєкт №12377 нічого не змінює. Ніяких нових ліцензій, податків чи вимог до реєстрації в ЄІАЖС для них немає.
Але непрямий ефект буде: через відкриту базу в ЄІАЖС люди зможуть самі шукати житло, тож попит на рієлторів може впасти. Якщо навіть рієлтор працюватиме з соціальною орендою, то угода все одно укладатиметься через систему, без посередників.
Але у відповіді прем’єрки Юлії Свириденко на петицію щодо врегулювання діяльності ріелторів, яку підписали понад 25 тисяч громадян, йдеться, що уряд таки збирається зайнятися і питанням діяльності рієлторів. У петиції наголошують, що ріелтори подекуди вимагають 50% або 100% комісію і не сплачують податки з доходу.
В уряді визнали, що на сьогодні в Україні діяльність агентств нерухомості та рієлторів здійснюється без спеціального правового регулювання. Законопроєкт №12377 змін не передбачає, скоріш за все, це буде окремий документ. Свириденко доручила доручила Фонду державного майна разом з Мінекономіки, Мінфіном, Мін’юстом та Мінрозвитку опрацювати зазначене питання.
Реформа житлової політики: плюси і мінуси
Цей законопроєкт є актуальним кроком у реформуванні українського житлового законодавства, особливо на тлі війни, яка спричинила житлову кризу для 4,9 млн ВПО та мільйонів біженців за кордоном, частина з яких може повернутися.
Серед ключових плюсів: встановлення принципів оренди житла, узгоджених з ЄС-стандартами (доступність, прозорість, свобода вибору).
Серед сильних сторін документу — чітке розмежування житлового фонду (приватний, державний, громадський) з пріоритетом на соціальне та службове житло, яке не можна відчужувати, та введення мінімальних стандартів якості (площі, санітарія). Плюсом є впровадження Єдиної інформаційно-аналітичної системи — публічного реєстру для обліку фонду житла. Проєкт закону нібито гарантує права вразливих груп: ВПО, ветеранів, осіб з інвалідністю, а також тих, хто роками стоїть у черзі на житло.
Але є нюанси, чи все відповідає дійсності? Робоча група вже опрацювала 481 поправку з 1916, що свідчить про конструктивний діалог для посилення цих переваг. Асоціація міст України позитивно оцінює принципи житлової політики, зазначаючи, що це посилить роль громад в управлінні житловим фондом.
Однак мінуси законопроекту роблять його рамковим і декларативним: скасування старого Житлового Кодексу може створити прогалини у регулюванні утримання фондів житла, ремонту, прав у кооперативах чи заборон на нецільове використання приміщень. Недеталізований механізми субсидій, неузгоджений з Бюджетним Кодексом, а перехідні положення затягують реалізацію, особливо для приватного фонду житла.
Ризик звуження прав: спрощення виселення зі службового житла може загрожувати одиноким сім’ям чи ветеранам, попри те, що орендодавець загалом стає більш захищеним від дострокового виселення.
Критика зосереджена на ризиках для військових і громад: Міноборони та СБУ застерігають, що скасування Кодексу унеможливлює безоплатне житло для службовців, знижуючи мотивацію до служби. АМУ та районні ради вказують на брак деталізації прав/обов’язків в управлінні житловим фондом, пропонуючи доопрацювання в другому читанні. Національна асоціація адвокатів України (НААУ) називає текст суперечливим Конституції, з неузгодженостями та відсутністю механізмів.
Успіх реформи залежить від деталізації механізмів фінансування, уникнення прогалин у регулюванні та реального впливу на корупцію в комунальному секторі. Без правок до другого читання закон ризикує стати “галочним” кроком для Брюсселя, а не справжнім каталізатором змін.
Якщо ж корисні правки будуть враховані, Україна скористається цим шансом, і реформа перетвориться на потужний двигун сталого розвитку – від модернізації “довгобудів” до створення фонду доступного житла, що поверне стабільність мільйонам родин.
