Нещодавно генеральний прокурор Руслан Кравченко і Державне бюро розслідувань розповіли про викриття чергової злочинної схеми з привласнення чужого житла. За його словами, Київська міська прокуратура повідомила про підозру шістьом учасникам організованої групи, яка спеціалізувалася на махінаціях із нерухомістю. Злочинці обирали квартири померлих або тривало відсутніх власників, фабрикували фіктивні борги та через суд і виконавчу службу переписували майно на себе чи підставних осіб. Прізвищ фігурантів у повідомленні генпрокурора немає.
Однак у медіа одразу з’явилася ключова деталь: одним із головних підозрюваних є екссуддя Олексій Тандир – колишній голова Макарівського районного суду Київщини. Саме він, за даними слідства, забезпечував “потрібні” судові рішення. Тандир широко відомий публіці як суддя, який у 2023 році у стані алкогольного сп’яніння насмерть збив нацгвардійця на блокпосту в Києві.
У чому саме полягала схема, в якій, згідно з відкритими джерелами, міг брати участь екссуддя? “Політарена” проаналізувала, які ще методи використовують чорні ріелтори по всій Україні.
Хто такі “чорні ріелтори“
Чорні ріелтори – це не офіційні агенти нерухомості, а шахраї або організовані злочинні групи, які спеціалізуються на незаконному заволодінні чужим житлом. Вони використовують обман, підробку документів, психологічний тиск, корупційні зв’язки в державних органах та іноді насильство. Термін “чорні” підкреслює незаконний і часто кримінальний характер їхньої діяльності, на відміну від “білих” – легальних ріелторів, які працюють у межах закону.
Схема, до якої, за даними слідства, причетний екссуддя Олексій Тандир
Згідно з повідомленням Офісу генпрокурора і Державного бюро розслідувань, схема працювала так:
- учасники злочинної організації обирали квартири померлих або тривало відсутніх власників – це знижувало ризик швидкого викриття;
- на обрані об’єкти виготовляли підроблені правовстановлюючі документи, вписуючи туди підставних “боржників”. Паралельно складали фіктивні договори позики на мільйони гривень.
- подавали позови до суду. Екссуддя (або підконтрольні йому особи) забезпечував, згідно з даними “Української правди” “потрібні” рішення про стягнення боргу за рахунок квартири.
Керівник підрозділу Державної виконавчої служби (також підозрюваний у цій справі) відкривав виконавче провадження і звертав стягнення на нерухомість. Унаслідок квартира переходила до учасників схеми або пов’язаних з ними осіб, а потім її перепродавали третім особам.
У матеріалах справи фігурують щонайменше шість квартир у Києві та Одесі. Частина з них мала перейти у власність територіальних громад як відумерла спадщина, однак замість цього нерухомість опинялася у руках учасників оборудки. Загальна вартість нерухомого майна, яким заволоділа злочинна організація склала 7,64 млн грн. Ще одну квартиру у Києві, вартістю у 2 млн грн, фігуранти не встигли остаточно переоформити через появу законного спадкоємця.
- квартира на вул. Межовій в Києві – понад 1,2 млн грн;
- квартира на вул. Червонопільській в Києві – понад 1,27 млн грн;
- квартира на вул. Степана Олійника в Києві – майже 1,94 млн грн;
- квартира на просп. Героїв Севастополя в Києві – понад 1,43 млн грн;
- квартира в центрі Одеси – понад 1,8 млн грн.
Схема діяла щонайменше з 2021 по 2023 рік.
Ця махінація вважається відносно “чистою” з юридичної точки зору, бо всі дії виглядали як законне стягнення боргу, хоча ґрунтувалися на фальсифікаціях. Саме завдяки корупційним зв’язкам у суді та виконавчій службі її вдавалося реалізовувати тривалий час.
Головні схеми “чорних ріелторів” в Україні
Чорні ріелтори – далеко не рідкість, а досить поширене явище в Україні, особливо в умовах воєнного стану. Це один з найприбутковіших кримінальних “бізнесів”, особливо коли з’являється багато безхазяйного житла, або порожнього. адже власники виїхали з України через війну. До головних схем належать наступні:
- Схема “Догляд за людиною похилого віку” (довічне утримання та дарування). Шахраї під виглядом соцпрацівників, волонтерів “з церкви” чи “добрих сусідів” проникають у довіру до самотніх людей похилого віку, осіб з інвалідністю або тих, кого покинула рідня. Обіцяють догляд, продукти, ліки та допомогу. Змушують підписати договір довічного утримання або дарування квартири. Після переоформлення власника часто залишають без допомоги, а іноді прискорюють його смерть (отруєння ліками чи алкоголем).
- Схема із залежними. “Чорні ріелтори” активно працюють із залежними від алкоголю і наркотиків. Можуть споювати або “підсаджувати”, обіцяють “обмін” квартири на кімнату в гуртожитку чи дешеве житло в селі з невеликою сумою грошей на спиртне чи наркотики. Власники або підписують документи в нетверезому стані, або “чорні ріелтори” підробляють підписи чи крадуть паспорти. Після продажу жертву часто просто “відпускають”. У важчих випадках застосовують насильство або вбивство.
- Безхазяйні квартири померлих без спадкоємців. За законом таке майно має перейти територіальній громаді після 6 місяців. Однак місцева влада часто не знає про смерть власника або не встигає оформити документи. “Чорні ріелтори” першими знаходять такі об’єкти, підробляють документи про спадщину, заповіти чи борги і швидко переоформлюють квартири на себе або підставних осіб.
- Схеми з вбивствами. У Дніпрі в 2008-2011 роках діяла банда на чолі з колишнім слідчим, щодо цього проведене журналістське розслідування ІА АПР. Злочинці вбили щонайменше 9 людей (переважно самотніх пенсіонерів і алкоголіків), щоб заволодіти їхнім житлом. Жертв катували, тримали в заручниках, а після продажу квартири вбивали і закопували. Четверо учасників отримали довічне. Подробиці вироку у цій справі можна прочитати за посиланням.
А в Харкові у 2019-2021 роках викрили, як повідомляли у відділі комунікацій ГУНП у Харківській області, групу, яка вбивала пенсіонерів та людей із залежностями. Так, одну жертву зловмисники задушили, тіло закопали на присадибній ділянці, а її квартиру продали за підробленими документами. Їм вдалося привласнити нерухомості на 8 мільйонів гривень.
- Підробка довіреностей, заповітів і договорів купівлі-продажу. Документ може бути оформлена “заднім числом” від імені вже померлої людини або від людини, яку тримають в заручниках/споюють. Підробляють підписи, печатки та навіть вносять дані в електронні реєстри. Після цього квартиру швидко продають добросовісному покупцю, а оригінального власника або його родичів залишають ні з чим.
- Використання “двійників”. До порядного нотаріуса звертається особа, максимально схожа на реального власника, з підробленими документами (паспорт тощо). Нотаріус оформлює угоду, навіть якщо бачить підозрілі ознаки.
- Чорні нотаріуси та корупційні зв’язки. Нерідко “чорним ріелторам” активно допомагають “чорні нотаріуси” – недоброчесні приватні нотаріуси, які за кілька тисяч доларів або “долю” оформляють будь-які документи, навіть якщо власник помер, перебуває за кордоном чи не підписував паперів. Вони можуть переоформити не тільки житло, але й велику комерційну чи промислову нерухомість.
До злочинних угруповань часто входять працівники центрів соціального захисту (дають “наводки” на квартири самотніх літніх або залежних людей), співробітники місцевих рад, які мають доступ до баз нерухомості, правоохоронці та інші посадовці, які “кришують” схему та надають інформацію.
Ці злочини особливо небезпечні для самотніх літніх людей, осіб з інвалідністю та залежних – саме вони становлять основну групу ризику.
Як працюють “чорні рієлтори”: реальні історії
Схема з квартирами померлих самотніх людей в Чернігові (2025)
Як повідомляла поліція, організована група, до якої входили “чорні ріелтори” та двоє приватних нотаріусів, підробляла документи про спадщину. Вони знаходили квартири померлих без родичів, відкривали фіктивні спадкові справи і записували майно на підставних осіб. Таким чином група заволоділа чотирма квартирами на суму близько 3 млн грн. Усіх учасників затримали та повідомили про підозру.
Безхазяйна квартира в місті Самар (Дніпропетровська область)
У колишньому Новомосковську (тепер Самар) після смерті самотньої жінки похилого віку (а незабаром загадково помер і її син п’ятдесяти років, що проживав з матір’ю) квартира стала безхазяйною. Як повідомляє ІА АПР, замість того, щоб майно перейшло територіальній громаді, за об’єкт розгорнулася боротьба. Виявилося, що в місті роками могла діяти схема, пов’язана з територіальним центром соціального обслуговування (терцентром). Квартири самотніх людей похилого віку масово відходили “медсестрам” та працівницям терцентру, які нібито здійснювали догляд. Абсолютно все безхазяйне майно, про що навіть заявили на особливому засіданні міськради, жодного разу не перейшло громаді, як того вимагає закон.
Сусіди стверджували, що цих “доглядальниць” бачили лише раз або взагалі не бачили. Люди, за якими нібито доглядали, дуже швидко помирали. Було відкрито кримінальне провадження, проводилася навіть ексгумація однієї з жертв. З’ясувалося, що вона померла від отрути, хоча в офіційних документах причиною смерті вказували панкреатит. За даними журналістів, десятки об’єктів нерухомості таким чином перейшли до “медсестер”, а ті якнайшвидше їх перепродавали. Підозрювали підробку документів і роботу “чорного нотаріуса”. Зокрема зафіксований випадок, коли заповіт на “медсестру” оформили вже після смерті власниці квартири (смерть зафіксувала швидка вранці, а заповіт датували через декілька годин після неї). Журналісти припускали, що за цією схемою могли стояти посадовці місцевої влади, і що вона може продовжувати діяти й досі.
Полтавщина, листопад 2025 року
На Полтавщині поліція розслідує діяльність організованої банди чорних рієлторів, яка викрадала соціально незахищених людей, утримувала їх у жахливих умовах і силоміць заволодівала їхнім майном. Жертв тримали в приміщенні, яке очевидці порівнювали з “притулком для тварин”: приковували ланцюгами, били та примусово напували спиртом з домішками, щоб зламати волю. Зловмисники шукали жертв серед одиноких людей, зокрема тих, хто відбував покарання в тюрмах (імовірно, через “наводки” від причетних працівників пенітенціарної системи).
Під час обшуків виявили 30-річну жінку у стані сильного сп’яніння з численними травмами, її раніше бачили, коли виводили з приміщення нотаріуса в Карлівці. Жінка кричала і благала про допомогу. Згодом вона померла в лікарні від розриву селезінки. Інший потерпілий помер від отруєння невідомою речовиною. За два тижні до смерті він оформив довіреність на одного з учасників банди. Організатор – раніше судимий чоловік, у нього вилучили паспорти (зокрема померлих), ключі від квартир та документи. Повідомляється, що справу розглядають в закритому режимі.
Вінницька область, серпень 2024 року
Кіберполіція викрила групу з трьох осіб (віком 32, 35 та 36 років), яка використовувала вразливий стан 49-річного вінничанина, щоб привласнити його приватний будинок. Чоловік жив сам, перебував у складних життєвих обставинах і зловживав алкоголем. Зловмисники протягом двох місяців регулярно відвідували його, привозили їжу та алкоголь, намагаючись довести до безпорадного стану, щоб він підписав потрібні документи.
Коли чоловік відмовився, його відвезли до одного з сіл Тульчинського району, ізолювали від знайомих і продовжували споювати. Зрештою вони змусили його підписати доручення на розпорядження всім майном на ім’я цивільної дружини одного з учасників. Після цього групу затримали. Організатора також підозрюють в незаконному переправленні людей через кордон. Усім обрали запобіжний захід – тримання під вартою з альтернативою застави у 2 млн грн.
Можливе покарання для “чорних рієлторів”, серед яких і екссуддя Тандир
Одному з ключових учасників злочинної організації , про яку казав генпрокурор і ДБР, та його спільникам інкримінують досить тяжкі статті Кримінального кодексу України. Чотирьом особам, включно з ним, повідомили про підозру за такими статтями:
- ч. 2 ст. 255 КК України – створення або участь у злочинній організації (“ОПГ” або ОЗГ). Ця стаття передбачає від до 15 років позбавлення волі з конфіскацією майна. Вона застосовується, коли людина навіть не створювала організацію, але свідомо входила до її складу і брала участь у злочинній діяльності.
- ч. 4 ст. 28 + ч. 4 ст. 190 КК України – шахрайство, вчинене організованою групою (злочинною організацією) в особливо великих розмірах. Санкція лише за ст. 190 – до 12 років позбавлення волі з конфіскацією майна.
- ч. 2 ст. 15 + ч. 4 ст. 28 + ч. 4 ст. 190 КК України – закінчений замах на таке ж шахрайство. Покарання за замах призначається майже таке саме, як за закінчений злочин, але суд може трохи пом’якшити його.
Поки що усім учасникам обрано запобіжні заходи, а екссудді – безальтернативне тримання під вартою. Але нагадуємо, що згідно з Конституцією особа вважається невинуватою у вчиненні злочину, доки її вина не буде доведена в законному порядку (обвинувальний вирок суду, що набрав сили).
