У проєкті Цивільного кодексу України, який ухвалений в першому читанні, закладена суттєва зміна правил гри на ринку нерухомості. Кодекс робить єдиним залізним доказом права власності електронний запис у Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Те, що раніше вважалося надійним — старі свідоцтва БТІ, технічні паспорти та паперові договори, укладені до 2013 року (саме тоді і запрацював ДРРП), — може втратити силу у спорах з третіми особами.
Найнебезпечнішими є дві ключові новації, які пропонує проєкт нового ЦК. По-перше, власник не може посилатися на те, що “не знав” про перереєстрацію майна. По-друге, значно посилюється захист добросовісного набувача — людини, яка купила квартиру, покладаючись на дані реєстру. Навіть якщо продаж був незаконним, повернути майно через суд стане набагато складніше.
Ці норми, закладені в Книзі 9 “Публічність прав цивільних” проєкті ЦК, позиціонуються як крок до цифровізації та європейських стандартів. Однак для сотень тисяч українців, які досі не внесли в електронний реєстр свої права на житло, можуть виникнути реальні ризики втрати майна через шахрайські схеми або технічні помилки.
Реальна суть змін у проєкті нового ЦК: від паперу до реєстру
2013 рік став переломним для ринку нерухомості в Україні. Саме тоді запрацював Державний реєстр речових прав — єдина електронна система, де фіксуються всі права на квартири, будинки та земельні ділянки. До цієї дати права власності реєструвалися виключно на папері. Багато власників досі вважають, що старі свідоцтва та технічні паспорти достатньо надійні. Новий ЦК кардинально змінює це правило.
Книга 9 “Публічність прав цивільних”, у разі ухвалення ЦК в поточній редакції, зробить реєстр правовстановлювальним (стаття 1923). Це означає, що саме запис в електронному реєстрі, а не паперовий документ, визначатиме момент виникнення, зміни чи припинення права власності. Якщо запису немає — право існуватиме “між людьми”, але майже не діятиме проти третіх осіб.
Ключовими тут є два принципи — публічність і протиставність (статті 1918 та 1919). Право власності на нерухоме майно стане “видимим” і захищеним від сторонніх лише після внесення до реєстру. Старий паперовий документ у цій системі буде своєрідною “невидимкою”. Він діятиме між власником та продавцем чи спадкодавцем, але не захищає від людини, яка перевірила реєстр і побачила “чисту” квартиру.
Як цим зможуть користуватися шахраї? Схема стала простішою. Шахрай може знайти об’єкт з неоцифрованими паперами (часто так є у літніх людей або у спадкових справах), підроблятиме документи, вноситиме себе в реєстр як нового власника. Після цього шахрай може швидко продати квартиру “добросовісному” покупцю. Оскільки реєстр показує чисту історію, новий власник захищений посиленими нормами про доброчесність. А справжній власник з паперовими документами втрачатиме все.
Саме тому оцифрування старих прав зараз — не формальність, а реальний захист від втрати майна.
Посилення захисту добросовісного набувача: від закону 2025 року до нового ЦК
У березні 2025 року Верховна Рада вже ухвалила закон №4292-IX, який посилив захист так званого добросовісного набувача — людини, що купила нерухомість і не знала про її “брудну” історію, що вона, наприклад, була отримана шляхом підробки документів або інших злочинних дій. Цей закон обмежив можливість держави та територіальних громад витребувати майно у таких покупців, встановив 10-річний граничний строк для позовів і ввів чіткіші правила перевірки реєстрів. Саме тому деякі експерти називали його “легалізацією рейдерства”: захопили чужу нерухомість (державну, комунальну, приватну), потім продали її іншій людині, яка також є учасником схеми, а та і каже, коли виявили махінацію: “А я добросовісно придбав, і те, що цей будинок був захопленим, мені не було відомо”.
Читайте також: Як працює новий закон про добросовісного набувача: захист власності чи легалізація рейдерства
Проєкт Цивільного кодексу №15150 йде значно далі щодо добросовісного набувача:
1. Повна залежність від реєстру. Сьогодні в суді кожен випадок розглядається індивідуально: суддя дивиться, чи міг покупець знати про проблеми, перевіряв він щось чи ні, чи були підозрілі обставини.
У проєкті нового Кодексу все набагато жорсткіше. Наприклад, якщо шахрай подивився в Державний реєстр речових прав і побачив там “чисту” квартиру, шляхом махінацій привласнив її, його добросовісність вважається автоматичною (статті 1925-1927, 1942). Фактично суд буде виходити з того, що “у реєстрі житла немає — значить все чисто”, якщо немає прямих доказів, що покупець знав про шахрайство.
2. Презумпція знання реєстру. Зараз власник може сказати в суді: “Я дізнався про перереєстрацію тільки зараз, тому строки не пропущені”.
Проєкт нового Цивільного Кодексу пропонує ввести правило (ст. 1917): кожен громадянин вважається таким, що знає все, що є в державному реєстрі. Якщо вашу квартиру хтось незаконно переоформив і зареєстрував, ви юридично “повинні були знати” про це з моменту реєстрації. Це радикально скорочує час, протягом якого ви можете оскаржити незаконний продаж або перереєстрацію. І створюється проблема: якщо шахраї і “чорні нотаріуси” перереєстрували вашу квартиру на когось, і ви протягом трьох років про це не знали, то повернути її фактично неможливо. Це означає, що періодично доведеться перевіряти реєстр самостійно.
3. Непорушність прав добросовісного набувача. З норм проєкту Цивільного Кодексу випливає, що навіть якщо ви доведете в суді, що попередній продаж був шахрайським, це вже не матиме великого значення для кінцевого покупця.
Якщо квартира потрапила до людини, яка купила її чесно, заплатила реальні гроші і поклалася на дані реєстру — виключити запис з реєстру або витребувати квартиру назад буде надзвичайно важко. Оригінальний власник у більшості випадків залишиться без житла і зможе розраховувати лише на грошову компенсацію від шахрая (якого, як правило, знайти неможливо).
Тобто схема: незаконно зареєстрував у реєстрі, потім перепродав (також реєстрація), стане стовідсотковою.
Як захистити своє майно у разі ухвалення нового Цивільного кодексу : практичні кроки
На щастя, захистити своє майно від цих ризиків досить просто — потрібно лише внести (оцифрувати) старі права до електронного Державного реєстру речових прав. Після цього ваш об’єкт стає “видимим” для системи і отримує повний захист.
Як це зробити?
- Через “Дію”:
- Зайдіть у застосунок або на портал “Дія”.
- Оберіть послугу “Державна реєстрація прав на нерухоме майно“.
- Завантажте скан або фото правоустановчих документів, що підтверджують ваше право власності на об’єкт нерухомого майна.
- Потрібен лише електронний підпис (КЕП) або BankID.
- Через нотаріуса:
- Зверніться до будь-якого нотаріуса (не обов’язково за місцем розташування квартири).
- Вартість становить декілька тисяч гривень.
- Через ЦНАП:
- Зверніться до державного реєстратора у Центрі надання адміністративних послуг.
Що потрібно підготувати:
- Паспорт та ІПН;
- Оригінали правовстановлюючих документів (або дублікати);
- Технічний паспорт (якщо є).
Перший крок: перевірте, чи ваша нерухомість уже є в реєстрі. Це теоретично можна зробити в “Дії” (послуга “Отримання витягу з Державного реєстру речових прав“). Але якщо вона декілька місяців не працює з технічних причин та без будь-яких пояснень, скоріш за все вам доведеться звертатися до ЦНАПу.
Якщо запису немає — краще не відкладати оцифрування. Особливо це стосується квартир і будинків, оформлених до 2013 року, а також спадкового майна.
Проєкт нового Цивільного Кодексу: Найпоширеніші ризики для власників житла
Найбільше під загрозою опиняються не великі бізнесмени чи держава, а пересічні українці. Ось найпоширеніші ситуації:
- Спадкове майно. Батьки залишили квартиру або будинок, спадкоємці отримали паперове свідоцтво про право на спадщину, але не внесли його до реєстру. Через кілька років може з’явитися “альтернативний спадкоємець” або шахрай, який швидко зареєструє майно на себе.
- Квартири та будинки, придбані до 2013 року. Мільйони українців досі мають лише старі свідоцтва БТІ. Для шахрая це найзручніший об’єкт — папір є, а в реєстрі його немає.
- Спільна власність. Колишні чоловіки та дружини, брати й сестри, діти та батьки. Один співвласник може спробувати зареєструвати всю квартиру або свою частку без згоди інших.
- Дачні будинки, гаражі та земельні ділянки в садових товариствах. Часто документи мінімальні або хаотичні — саме те, що люблять рейдери.
- Майно літніх людей або залежних від алкоголю чи наркотиків. Пенсіонери рідко перевіряють реєстр, а їхні документи часто лежать “у шухляді”. Це класична ціль для шахрайських схем.
У всіх цих випадках працює одна логіка: якщо права немає в реєстрі, вони погано захищені від сторонніх осіб.
Чому проєкт Цивільного кодексу критикують
Книга 9 викликає серйозне занепокоєння не лише в адвокатів, але й в державних органах. Міністерство юстиції раніше рекомендувало виключити її з проєкту ЦК повністю.
Основні претензії критиків:
- Ризик легалізації раніше вкраденого державного майна (земельні ділянки, ліси, прибережні смуги, пам’ятки культури).
- Занадто сильний нахил у бік “стабільності цивільного обороту” на шкоду реальному захисту власності.
- Можливість масового рейдерства через неповноту реєстрів і технічні помилки.
- Фактично створюється ситуація, коли держава через свою ж неефективність (не внесла своє майно в реєстр) може його втратити назавжди.
Проєкт ЦК ухвалений лише в першому читанні. До другого читання ще є можливість внести суттєві правки. Саме тому публічне обговорення цих норм зараз особливо важливе.
