Ринок нерухомості в Україні продовжує бути привабливим для шахраїв, особливо на тлі воєнних реалій, які ускладнюють перевірки та переміщення людей.
З січня по серпень 2025 року в Україні зареєстрували 35 599 кримінальних справ про шахрайство. Це в 1,5 рази менше, ніж за аналогічний період 2024 року, але все одно у 1,8 разів більше, ніж до війни.
На перший погляд, все виглядає ніби виключно позитивна тенденція. Але насправді ситуація гірша, ніж здається, оскільки за три роки населення України суттєво скоротилося: мільйони людей виїхали за кордон, десятки тисяч загинули. Якщо порахувати кількість випадків шахрайства не просто “всього”, а на душу населення, то зараз цього стало значно більше, ніж до війни.
Тобто абсолютна цифра справ зменшилася, а от ризик стати жертвою шахрая для кожного, хто залишився в країні, зріс.
За шахрайство передбачене кримінальне покарання (ст. 190 ККУ). За “легкі форми” – від штрафу до громадських робіт. Але зазвичай шкода махінацій з нерухомістю достатньо велика, і можна отримати строк позбавлення волі від 3 до 12 років з конфіскацією майна.
Офіційна статистика щодо шахрайства з нерухомістю в Україні не ведеться. Проте у відкритих джерелах і судових реєстрах можна знайти безліч реальних історій. А за даними видання “Главком”, серед усіх справ про шахрайство найбільше саме схем, пов’язаних з орендою нерухомості.
Шахраї використовують цифрові інструменти, фальшиві документи та методи маніпулювання, щоб експлуатувати довіру та поспіх покупців. Нижче – детальний опис найпоширеніших схем, з акцентом на механізми реалізації та реальними прикладами.
Варто зазначити, що окрема тема – це обман на ринку первинного житла (новобудов), але у даній статі йдеться безпосередньо про авантюри з продажем та орендою житла.
“Чорні” нотаріуси та ріелтори
Значна кількість шахрайських схем з нерухомістю в Україні базується на діяльності так званих “чорних” нотаріусів. Ці особи, маючи доступ до державних реєстрів, або самі є учасниками злочинних груп, або отримують хабарі за “послуги” – оформлення фальшивих договорів купівлі-продажу, дарування чи довіреностей. Завдяки цьому шахраї швидко переоформлюють квартири чи земельні ділянки на підставних осіб, часто без відома справжніх власників.
“Чорні” рієлтори – це аферисти, які видають себе за посередників на ринку нерухомості, але насправді полюють на вразливих людей: пенсіонерів, людей з алкоголізмом чи на одиноких власників порожніх квартир. Вони використовують методи обману, як-от фіктивні шлюби, підроблені довіреності чи навіть погрози, щоб заволодіти майном і перепродати його. На відміну від професійних ріелторів, які працюють прозоро через агентства, “чорні” діють у тіні, часто в змові з нотаріусами чи посадовцями, і не несуть відповідальності за угоди. Їхні схеми призводять до втрат у мільйони гривень, а жертви роками судяться за повернення прав.
17 вересня 2025 року в Дніпрі одну з таких груп викрила прокуратура. Очолював її помічник приватного нотаріуса. Зловмисники протягом 2023-24 років незаконно переоформлювала квартири, будинки та земельні ділянки на підставних осіб. Вони виготовляли фальшиві техпаспорти й договори купівлі-продажу, вносили неправдиві дані до державних реєстрів і навіть виводили землю з власності територіальної громади, присвоюючи кадастрові номери. Загалом незаконно відчужено сім об’єктів нерухомості, завдано збитків понад 1,1 млн грн. Усім учасникам оголосили підозру в шахрайстві, підробці документів та несанкціонованих діях з інформацією.
Для шахраїв “свій” нотаріус – ключ до швидкого переоформлення нерухомості за підробленими документами. Проте існує велика кількість інших способів обману, які також дозволяють досягти злочинної мети.
Схеми з нерухомістю: як не стати жертвою шахраїв
1. Продаж за підробленою довіреністю
Ця схема набирає обертів через війну: мільйони українців виїхали за кордон або перебувають на фронті, що робить неможливим швидку перевірку.
Шахраї повністю підробляють нотаріальну довіреність у “чорного” нотаріуса. Підробка робиться професійно: використовують справжні бланки (вкрадені чи куплені), підробляють підпис і печатку, вносять фальшивий запис до спадкового реєстру чи реєстру нотаріальних дій (через хакерів або підкуплених працівників). Іноді підшукують особу, яка фізично схожа на власника, і приходять з нею до нотаріуса з фіктивним паспортом.
Як зазначає адвокат Юрій Хапко: “Якщо ж у справі брав участь “не чистий на руку” нотаріус, то викрити підроблену довіреність буде майже неможливо. Бланк довіреності буде справжнім, вона буде дійсна в реєстрі – лише підпис довірителя буде підробкою”.
Справжній власник дізнається про втрату майна вже постфактум і буде вимушений роками судитися. Навіть якщо підробку довіреності доведуть і порушать кримінальну справу, повернути квартиру майже неможливо: добросовісного покупця (який купив у нотаріуса і перевірив реєстри) закон захищає.
Єдиний надійний спосіб убезпечитися від цієї схеми – завчасно подати до Держреєстру заяву про заборону вчинення реєстраційних дій без вашої особистої присутності (через “Дію” або будь-якого нотаріуса). Тоді жодна довіреність, навіть “ідеально” підроблена, не дозволить продати вашу нерухомість.
2. Фейкові рієлтори та посередники
Шахраї створюють оголошення про оренду або продаж квартир за привабливими цінами, значно нижчими за ринкові. Фотографії справжні та гарні, але завжди взяті з інших, старих або іноземних оголошень. Квартира насправді або не існує, або належить зовсім іншій людині, яка про “продаж” нічого не знає.
Коли потенційний покупець телефонує чи пише, “ріелтор” одразу починає тиснути: квартира дуже популярна, вже є кілька охочих, власник за кордоном або в лікарні, тому показати її зараз неможливо. Єдиний спосіб “забронювати” житло – терміново переказати завдаток. Як тільки платіж проходить, зв’язок зникає назавжди: номер блокується, чат видаляється.
Щодо оренди, то є ще різновид цієї схеми: шахрай орендує квартиру у власника на декілька днів, а потім видає себе за нього. Розміщує оголошення, водить людей, щоб показати житло. Збирає кошти з тих, хто “клюнув”. А потім зникає.
Інший популярний різновид – так звані “інформаційні рієлтори”. Такі пропонують за певну суму доступ до “ексклюзивної бази квартир від власників без посередників”. Після оплати жертва отримує або порожню сторінку, або список давно неактуальних чи вигаданих оголошень.
Якщо йдеться про продаж нерухомості, тут схема складніша, але й суми більші. Шахраї показують реальну квартиру (наприклад, порожню після від’їзду власника за кордон або смерті), підробляють документи і проводять угоду через підставного нотаріуса. Покупець залишається і без грошей, і без житла.
3. Продаж через фейковий заповіт чи спадщину
Шахраї постійно відстежують свіжі дані про смерть самотніх людей похилого віку, осіб з інвалідністю чи із залежністю, які володіють нерухомістю. Це дозволяє їм швидко оформлювати фальшиві документи та перереєстровувати квартири чи будинки на себе чи підставних осіб.
Основними джерелами інформації для них стають соціальні центри допомоги при місцевих радах. Там ведуть облік таких людей. Шахраї купують бази даних або навіть залучають до діяльності співробітників. Тому буває, що після смерті якогось пенсіонера, якому нібито допомагав соціальній центр, квартира переходить за заповітом до доглядачки-медсестри. Потім її швидко продають.
Інші джерела інформації для “чорних” рієлторів — похоронні бюро, медичні заклади та РАЦС. Там за гроші чи через знайомства отримують списки померлих. Це допомагає перевірити наявність родичів і майна.
За законом, якщо власник помер без спадкоємців, нерухомість стає безхазяйною. Вона переходить у комунальну власність. Але процес тривалий — місяці чи роки. Тому шахраї встигають “перехопити” її фальшивими доказами, як заповіт чи договір дарування.
Отже, коли знайдено варіант, де померла особа з квартирою чи будинком, але немає близьких родичів (або родичі живуть далеко і роками не з’являються), то підробляється заповіт на підставну особу. Його оформлюють у “свого” нотаріуса або заднім числом вносять до реєстру.
З цим заповітом підставна особа йде до нотаріуса і швидко отримує свідоцтво про право на спадщину. Квартиру одразу продають за ринковою ціною (або трохи нижчою, щоб швидко) реальному покупцеві через звичайного нотаріуса. Гроші отримують готівкою або на картки одноразового використання, підставного спадкоємця вивозять за кордон, або він просто зникає. Через 1-3 місяці можуть з’явитися справжні спадкоємці (діти, онуки), які пропустили строк прийняття спадщини або не знали про смерть родича. Вони виявляють, що квартира вже належить зовсім іншій людині, а у реєстрі стоїть “законний” заповіт і свідоцтво про спадщину.
Повернути майно практично неможливо: добросовісного покупця закон захищає, а навіть якщо відкриють кримінальну справу за підробку заповіту – грошей давно немає, виконавці за кордоном або під іншими прізвищами. Така схема працює роками, бо справжні спадкоємці часто дізнаються про все останніми і вже нічого не можуть зробити.
А є ще схема з фіктивним шлюбом. Реальна історія: у вересні 2025 року в Києві до суду скеровано обвинувальний акт проти трьох чоловіків (34, 55 та 56 років), які підробили свідоцтво про шлюб з померлою самотньою жінкою, щоб заволодіти її трикімнатною квартирою вартістю понад 2,7 млн грн. Документ нібито було видано в Росії у 1998 році. Зареєстрували квартиру на “вдівця” і продали її.
Зловмисників затримали одразу після угоди. Їм інкримінують ч. 5 ст. 190 ККУ (шахрайство в особливо великих розмірах організованою групою). Загрожує до 12 років в’язниці з конфіскацією майна.
4. Догляд від “соцзахисту”, “благодійної організації”, релігійної громади
Шахраї (часто жінки середнього віку) знаходять одиноких літніх людей, алко- або наркозалежних чи важкохворих власників квартир – через сусідів, дільничних, лікарні або просто ходять по під’їздах. Приходять до пенсіонера і пропонують безкоштовну “допомогу”: приносять продукти, прибирають, платять за комуналку. Кажуть, що вони від соцзахисту, церкви чи просто “добрі люди”. За 3-12 місяців повністю входять у довіру – літні люди вже називають їх “дочкою” чи “сином”.
Коли жертва стає повністю залежною і довіряє “опікунам”, її вмовляють підписати заповіт на “благодійника”. Підписи ставлять вдома, документів майже не показують, кажуть: “Це просто формальність, щоб ми могли далі вам допомагати”. Іноді одразу підсовують дарчу. Після цього процес прискорюють: людині або тихо “допомагають померти” (ліки, алкоголь, відсутність допомоги при нападі), або просто чекають природної смерті. Як тільки власник помер – квартира одразу продається, гроші виводяться, а “опікуни” зникають.
Сусіди та родичі (якщо вони взагалі є) дізнаються про все вже, коли у квартирі вже живуть нові господарі. Довести шахрайство дуже важко – є підписаний і нотаріально посвідчений заповіт чи договір довічного утримання, а свідків “добрих намірів” немає.
Відомо й про жорстокі методи: буває, що за справу беруться вбивці та злочинні угрупування. Вони знаходяться людей із залежністю, носять їм алкоголь або наркотики, а згодом “вмовляють” (часто із застосуванням насилля) переписати квартиру (або везуть до “свого” нотаріуса, оформлюючи договір купівлі-продажу, або підсовують заповіт). Потім “прибирають” жертву фізично.
Як не стати жертвою житлових шахраїв?
- Ніколи не переказуйте жодних грошей (завдаток, аванс, “бронь”) на приватну картку. Деякі легальні рієлтори впровадили практику завдатку (наприклад, 1000 доларів США), аргументуючи це тим, що продавцю треба час зібрати довідки про відсутність боргів або вивезти речі, і потрібні гарантії, що покупець не відмовиться в останній момент. Якщо ви погодитися на це, тоді обов’язково укладіть договір про завдаток з покупцем. При цьому ви повинні бути впевнені у самому ріелторі, і якщо такої впевненості немає, краще відмовляйтеся, пропонуючи лише основну угоду в нотаріуса.
- Якщо власник “за кордоном / на фронті / в лікарні” — відмовляйтеся від угоди або вимагайте відеозв’язок та перевірку довіреності у реєстрі нотаріальних дій.
- Самостійно перевіряйте власника та історію нерухомості у Державному реєстрі речових прав про нерухомість. Для цього можна звернутися в ЦНАП або замовити витяг у “Дії” (потрібен саме повний витяг за адресою, а не ПІБ, з вказанням останнього власника).
- Працюйте тільки з ліцензованими рієлторами, платіть за їхні послуги лише після того, як придбали житло.
- Найвразливіший ринок – ринок оренди, оскільки він знаходиться переважно у тіні, а сторони уникають укладання офіційного договору, щоб не платити податки. Враховуйте це, коли будете орендувати житло!
- Краще оберіть нотаріуса самостійно, а не погоджуйтеся на того, кого нав’язує продавець чи рієлтор.
- Існує така послуга – “SMS-Маяк”. Ви зможете отримувати інформацію, якщо шахраї спробують вчинить якісь реєстраційні дії з вашою нерухомістю.
- Якщо у вас є літні родичі – переконайте їх віддати вам оригінали документів на нерухомість для зберігання і регулярно перевіряйте, чи не з’явились “нові друзі-доброзичливці”.
- Якщо ви за кордоном через війну або інші причини та не маєте наміру продавати нерухомість, встановить заборону на це через “Дію”.
Ринок нерухомості в Україні 2025 року залишається одним із найпривабливіших для шахраїв: війна, масовий виїзд людей за кордон, порожні квартири та поспіх у рішеннях створили ідеальні умови для махінацій.
Найнебезпечніше – це не “дрібні” схеми з передоплатою за фейкову оренду, а добре організовані операції з підробленими довіреностями, заповітами та участю “чорних” нотаріусів, коли людина втрачає власність назавжди, а добросовісного покупця закон захищає сильніше, ніж справжнього власника. Проте є й надійні механізми захисту: від заборони на продаж до самостійного моніторингу реєстрів. Якщо не робити поспішних кроків і все ретельно перевіряти, то шанси стати жертвою шахрайства мінімальні.
