Незаконне захоплення земель в 2026 році залишається однією з найбільших проблем в Україні. Щороку держава та територіальні громади втрачають тисячі гектарів землі: сільськогосподарської, лісової, прибережної та рекреаційної. А суди буквально перевантажені справами, коли прокуратура намагається повернути захоплені ділянки.
Ця проблема стосується не лише сіл і лісів. У великих містах державні та комунальні ділянки часто привласнюють під елітні житлові комплекси, торговельні центри та численні МАФи шляхом сумнівних маніпуляцій та лазівок. Не оминають і заповідні землі, національні парки та прибережні зони, які мають особливу цінність.
В багатьох випадках у таких схемах безпосередньо беруть участь посадовці. У судах тисячі справ, коли прокуратура намагається оскаржити незаконні дії Держгеокадастру (Державної служба України з питань геодезії, картографії та кадастру) з передачі земель. Замість того, щоб захищати інтереси громад, чиновники ухвалюють сумнівні рішення, змінюють призначення землі або просто “закривають очі” на незаконне привласнення, допомагаючи “своїм” людям та забудовникам отримати ділянки без конкурсу і за вигідними умовами.
У 2018 році відбулася земельна реформа, коли ініціювали передачу державних земель сільськогосподарського призначення у комунальну власність ОТГ. У громадах це інтерпретували з розмахом: якщо земля на нашій території, вона наша. І стали приймати у власність навіть ті ділянки, які не передбачено законом: землі державних навчальних закладів, підприємств, лісгоспів, заповідників та заказників з метою подальшої їх приватизації “своїми” людьми.
Ситуацію суттєво ускладнює закон про “добросовісного набувача”, який набув чинності у 2025 році.
Читайте також: Як працює новий закон про добросовісного набувача: захист власності чи легалізація рейдерства
Розглянемо найрозповсюдженіші схеми, які й досі активно використовують задля незаконного відчуження української землі, і наведемо реальні приклади.
“Туалетна схема”, або “схема вагончика” – класика земельного рейдерства
Однією з класичних схем незаконного захоплення землі в Україні є так звана “туалетна” (її також називають “схемою вагончика” або “схемою халабуди”). Суть її проста: на комунальній або державній ділянці розміщують невелику споруду – туалет, сарай, вагончик, будку охорони чи навіть фундамент. Цю “нерухомість” реєструють, після чого її “власник” звертається до місцевої ради з вимогою передати землю під цією спорудою та прилеглу територію “для обслуговування” без аукціону і за мінімальну плату. Посилаються при цьому на Земельний кодекс, мовляв, кого нерухомість, того і земля під нею. А буває і так: реальної нерухомості там немає, але документи щодо неї є.
Ця схема активно використовується вже багато років, особливо в Києві, Черкасах, Дніпрі, Ірпені та інших містах. У 2025-2026 роках її продовжують викривати, але повністю зупинити поки не вдається.
Приклади з відкритих джерел:
- У Києві протягом кількох років діяла злочинна організація, яка через “туалетні схеми” намагалася захопити дорогі ділянки. На землі з’являлися примітивні споруди (“туалети”), після чого подавали заяви до КМДА на відведення землі без торгів. У лютому 2025 року НАБУ та САП провели операцію “Чисте місто” і викрили цю схему.
- У Дніпрі на проспекті Слобожанському забудовник розмістив на комунальній ділянці площею 0,92 га крихітну будку охорони всього 17 м². Як пише місцева Антикорупційна правозахисна рада, на підставі цієї споруди землю передали без аукціону, а згодом на ній почали зводити велику новобудову елітного типу. У грудні 2025 року Верховний Суд визнав угоду про передачу землі недійсною, оскільки площа ділянки в 542 рази перевищувала розмір реальної споруди. Землю постановили повернути громаді Дніпра.
- Подібна історія відбулася й в Черкасах, де у березні 2026 року суд повернув громаді майже 2 гектари землі, яка була захоплена саме за “туалетною схемою”. Речниця прокуратури прокоментувала це так: “У суді прокурор довів, що купівля занедбаних будівель була лише формальністю. Насправді товариство хотіло без конкурсу отримати землю в центрі міста, щоб збудувати житловий будинок”.
- У Києві також медіа “Телеграф” і правоохоронці фіксували випадки, коли під виглядом власності на невелике приміщення (70 кв. м) намагалися отримати понад 1 га землі під житловий комплекс на вул. Академіка Шалімова.
- Столична Нацполіція розслідувала чергову “туалетну схему” на вул. Кіото (біля метро “Лісова”), писала “Київвлада”. Компанія, пов’язана з відомим бізнесменом, намагалася отримати землю під обслуговування ТРЦ, посилаючись на нібито існуючі будівлі, яких фактично не було.
Попри активну роботу прокуратури та антикорупційних органів, повністю зупинити “туалетну схему” поки не вдається. Багато захоплень відбуваються роками, і навіть після винесення судових рішень земля часто залишається у руках забудовників через складність виконавчого провадження.
Основні схеми незаконного захоплення земель в Україні
Вони працюють скрізь за схожими принципами, тобто є універсальними. Базуються на поєднанні корупції місцевих рад, підробки документів і маніпуляцій з Державним земельним кадастром. Ці методи застосовуються як у гірських районах, так і в столиці чи промислових регіонах.
Зауважимо, що приклади, про які йдеться нижче, взяті з відкритих джерел у медіа, з повідомлень правоохоронців та з судового реєстру, але нагадуємо, що згідно зі статтею 62 Конституції України особа вважається невинуватою у вчиненні злочину, доки її вину не буде доведено в законному порядку і встановлено обвинувальним вироком суду.
Схема через незаконні рішення місцевих рад (“комуналізація” державних земель)
Місцева рада ухвалює рішення про переведення державних земель у комунальну власність громади лише на підставі того, що ділянки “знаходяться на її території”. Без погодження з Кабміном чи користувачем землі. Потім змінюють цільове призначення і передають землю “своїм” людям або компаніям без аукціону.
Приклади:
- У березні 2026 року Івано-Франківська окружна прокуратура через суд повернула державі 29 га лісового фонду біля села Пороги. Солотвинська селищна рада незаконно, як установив суд, перевела ці землі у комунальну власність ще у 2020 році без необхідних погоджень.
- Як повідомляє ІА АПР, на Дніпропетровщині Девладівська сільська рада у 2022 році незаконно зареєструвала право комунальної власності на 38,4 га земель. У жовтні 2025 року Господарський суд Дніпропетровської області скасував цю реєстрацію і повернув землю громаді.
Схема з підробкою старих державних актів (“фальшиві папери 90-х/2000-х”)
Готують підроблений державний акт, нібито виданий у 1993-2004 роках, фальшиве рішення виконкому, фіктивну технічну документацію. Реєструють право в кадастрі (часто через реєстраторів в іншій області) і поділяють велику ділянку на дрібні шматки для подальшого продажу. Розрахунок на те, що підробка не буде виявлена.
Приклади:
- На Івано-Франківщині (район Буковеля) у 2022 році 20 ділянок столітніх лісів зареєстрували у приватну власність за підробленими державними актами зразка 2001 року. Зловмисники підробили рішення сільради та технічну документацію, після чого планували забудову. У березні 2026 року суд за позовом Генеральної прокуратури скасував усі реєстрації та повернув землі державі.
- У Закарпатській області суди визнали недійсним акт право приватної власності на землю, датований 11 березня 1999 року. Колишній селищний голова особисто підписав цей документ, хоча на той момент він ще не обіймав посаду голови ради і не мав права підпису (головою він став лише у 2006 році). Фактично документ був антидатований. Справа розглядалася понад 10 років. У березні 2026 року Касаційний цивільний суд Верховного Суду остаточно відмовив у перегляді справи і залишив рішення про визнання акта недійсним у силі.
Схема з “добросовісним набувачем” та корупцією реєстраторів
Землю після підробки або рішення ради швидко перепродають кілька разів. Останній покупець заявляє себе “добросовісним набувачем”. Реєстратори вносять дані в кадастр, ігноруючи статус землі (ліс, заповідник тощо).
Приклади:
- На Київщині державну реєстраторку Сквирської міської ради судять за незаконне переоформлення земель громади через внесення недостовірних відомостей до кадастру.
- На Харківщині посадовицю ЦНАП одного з міст Богодухівського району підозрюють в незаконній передачі в суборенду понад 270 га сільгоспугідь через маніпуляції з реєстром прав.
Маніпуляції з інвентаризацією земель
Інвентаризація – це коли громада проводить повну перепис усіх земель на своїй території. На практиці це часто стає способом “не помітити” справжнє призначення ділянки. Землевпорядники або рада свідомо ігнорують офіційні матеріали лісовпорядкування (спеціальні карти та документи, які точно показують межі державного лісу). Внаслідок цього лісова ділянка, яка десятиліттями була в користуванні лісгоспу, “помилково” записується як земля сільськогосподарського призначення, запасу громади чи рекреаційна. Після такої “перекваліфікації” рада отримує право легко передавати її в оренду або приватизувати.
Маніпуляції з генеральними планами громад
Генеральний план – це основний документ, який визначає, для чого можна використовувати землю в селі чи місті. Деякі ради вносять зміни до генплану так, щоб цінні державні ділянки (ліс, поле, прибережна зона) “раптом” стали на папері землями “загального користування”, “житлової забудови” або “рекреаційними”. Після такого “перемалювання” рада отримує формальне право видавати дозволи на будівництво, оренду чи приватизацію. Фактично це спосіб заздалегідь легалізувати майбутнє захоплення землі.
Приклад: у Полтаві у 2025 році суд скасував затвердження Генерального плану міста в редакції 2020 року. Міська рада затвердила документ без належного узгодження з державними органами та без урахування багатьох важливих вимог. Це дозволило б у майбутньому легалізувати сумнівну забудову на спірних територіях.
Штучне переведення заповідних земель в категорію “самозаліснених” або рекреаційних
Це одна з найцинічніших схем, особливо коли йдеться про національні парки та заповідники. Заповідну територію штучно переводять у категорію “самозаліснених земель” (нібито ліс виріс сам по собі) або “земель рекреаційного призначення”. Після такої зміни зникає сувора заборона на будівництво в межах природно-заповідного фонду. Ділянку реєструють як приватну або комунальну, і на ній починають будувати котеджі, готелі чи туристичні бази.
Закон про “добросовісного набувача”: захист чесних покупців чи лазівка для рейдерів
У квітні 2025 року набрав чинності Закон №4292-IX, який значно посилив захист добросовісних набувачів – людей або компаній, які купили землю чи майно, не знаючи про його “брудну” історію. Тепер, якщо держава або громада хоче витребувати назад незаконно захоплену землю через суд, вона зобов’язана внести на депозит суду повну вартість цієї ділянки. Крім того, встановлено 10-річну позовну давність: якщо з моменту першої реєстрації права власності минуло понад 10 років, повернути землю майже неможливо.
У контексті масового захоплення земель цей закон суттєво ускладнює роботу прокуратури. Багато схем рейдерства, особливо тих, що були реалізовані в 90-х, 2000-х і навіть на початку 2010-х років, тепер важко оскаржити. Навіть якщо суд визнає первинне захоплення незаконним, останній власник часто залишається захищеним.
Однак прокуратура знайшла дієвий спосіб обходити обмеження цього закону. Замість класичного віндикаційного позову (витребування землі з чужого володіння) прокурори все частіше використовують негаторні позови – вимогу усунути перешкоди в користуванні державною або комунальною землею. Такий позов не вимагає визнання права власності недійсним і не підпадає під 10-річну позовну давність, тому навіть старі схеми захоплення, здійснені 15-20 років тому, можна успішно оскаржити в суді.
Цей юридичний маневр уже допоміг повернути сотні гектарів по всій країні. Проте існує ймовірність, що Верховна Рада може внести поправки, які закриють і цю “лазівку”. Якщо такі зміни з’являться, повернення незаконно привласнених земель державі та громадам може знову стати значно складнішим.
