Незаконне захоплення землі чи нерухомості, яке часто називають рейдерством – поширена проблема в Україні. Сам термін “рейдерство” в законах не прописаний як окрема стаття, це радше розмовне слово для позначення махінацій: підробка документів, маніпуляції з реєстрами, використання юридичних прогалин. В узькому сенсі під “рейдерством” розуміють захоплення підприємства чи акціонерного товариства, у широкому – землі, нерухомості, майна загалом, нерідко з використанням шахрайських схем.
Коли держава чи громада виявляє, що майно незаконно вибуло з власності (наприклад, через фальшиві документи), то іде до суду, щоб повернути його або прибрати перешкоди у користуванні. В українських реаліях цим займається зазвичай прокуратура. Але з 2025 року ситуація суттєво ускладнилася.
У березні 2025 року парламент ухвалив Закон №4292-IX, який у юридичній сфері охрестили як “закон про добросовісного набувача”. Він мав захищати чесних покупців, але на практиці сильно ускладнив повернення майна державі. Це яскравий приклад того, коли “правильна” реформа набула сумнівного ефекту.
Прихильники закону кажуть: він захищає власність. А критики вбачають у Законі спеціально створенні лазівки для беззаконня, нібито його і ухвалили, щоб продовжити “грабування” країни. Прокуратура намагається боротися й обходити бар’єри, що створює закон, але виграє далеко не завжди – все залежить від деталей конкретної справи.
Закон про добросовісного набувача: захист чесних покупців чи легалізація рейдерства?
У квітні 2025 року Верховна Рада ухвалила, а президент підписав Закон України №4292-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення захисту прав добросовісних набувачів”.
На перший погляд, ідея виглядає справедливою: захистити звичайних людей, які купили квартиру, будинок чи ділянку, не підозрюючи про юридичні проблеми з попередніми власниками. Але на практиці закон створив величезні перешкоди для повернення державі та громадам незаконно захопленого майна – земель, будівель, об’єктів культурної спадщини.
Так, Катерина Чуєва, фахівець з питань музейної справи, в ефірі “Суспільного” наголосила, що реформа створює серйозні проблеми у збереження культурної спадщини. Раніше прокуратура мала ефективну можливість повертати історичні пам’ятки (включно з археологічними та землями під ними) у державну власність через суди, але тепер це стає практично неможливим. Саме тому закон про добросовісного набувача активісти з Антикорупційної правозахисної ради охрестили “законом про легалізацію рейдерства”.
Закон вніс наступні зміни:
- Для витребування майна держава чи громада тепер зобов’язані внести на депозит суду суму, еквівалентну вартості майна.
- Установлено 10-річну позовну давність для таких позовів. Якщо майно вибуло з володіння держави понад 10 років тому, витребувати його майже неможливо.
- Якщо позивач не вносить завдаток, позов залишають без розгляду або відмовляють.
Необхідність закону про добросовісного набувача пояснили захистом покупця, який не знав про “чорну” історію об’єкта. Але є й інша сторона: багато старих рейдерських схем тепер можна легалізувати. А прокуратура зіштовхнулася з такими перешкодами:
- Компенсація, якщо майно відсудять: бюджетні кошти правоохоронних органів не передбачають “розкидання завдатками”, немає відповідного фонду чи усталеної процедури.
- 10-річна давність охоплює майже всі масові рейдерські захоплення 90-х – початку 2010-х років
Тобто якщо рейдер (або його правонаступник) володіє майном понад 10 років, держава майже втрачає шанс його повернути. А якщо спробує, має спочатку “заморозити” на депозиті суму, що відповідає вартості об’єкта.
Обмеження для прокуратури внаслідок закону про добросовісного набувача
Після набрання чинності Закону №4292-ІХ прокуратура зіткнулася з відмовами в позовах про витребування майна. Типова картина:
- Подається віндикаційний позов (витребування з чужого незаконного володіння).
- Суд вказує: внесіть завдаток на депозит відповідно до закону.
- Прокуратура не вносить, бо, ще раз наголошуємо, механізм таких внесків не розроблено, тож позов залишають без розгляду або відмовляють.
Приклад: рішення Яремчанського міського суду від 05.09.2025 стосовно позову прокуратури, яка намагалася повернути земельну ділянку після її ймовірно незаконного вилучення. Суд застосував норми закону про добросовісного набувача: де внесок? Оскільки позивач не надав експертно-грошову оцінку ділянки та не внес відповідні кошти, суд надав позивачу п’ять днів для усунення цих недоліків.
Прокуратура спробувала оскаржити це рішення. Справа дійшла до Верховного Суду. Скаргу прокуратури відхилили: треба все ж таки внести завдаток. Аргументи прокурора про недобросовісність відповідача, зокрема про підроблені держакти, суд не оцінював на цій стадії – це для розгляду по суті. Отже, хочеш судитися з імовірним рейдером, який підробив документи, внеси завдаток. А якщо відсудиш, то є вірогідність, що ці гроші будуть виплачені такому сумнівному власнику.
Лазівка: негаторний позов замість витребування майна
І подібних прикладів багато. Здавалося б, прокуратура втратила можливість повертати майно, яке незаконно вибуло з державної чи комунальної власності. Але знайдений обхідний шлях, який вона почала використовувати наприкінці 2025 року. Полягає він в обранні іншого способу захисту: не витребування майна, а усунення перешкод у користуванні ним.
Поснемо простими словами. Існує два види позовів у таких спорах:
- Віндикаційний позов – це коли власник, який не володіє майном, просить забрати його у того, хто незаконно володіє. Саме тут діє правило про добросовісного набувача, завдаток і 10-річну давність.
- Негаторний позов – це коли власник, який володіє майном, просить усунути перешкоди у користуванні чи розпорядженні. Наприклад: “Ви зайняли мою землю, приберіть паркан, не перешкоджайте мені користуватися”. У негаторному позові немає вимоги про завдаток і 10-річну давність – порушення вважається безперервним, позов можна подавати завжди, поки триває проблема.
Прокуратура почала подавати позови як негаторні: не “витребуйте майно”, а “усуньте перешкоди в користуванні та розпорядженні державою/громадою своїм майном шляхом повернення ділянки/будівлі”. Судова практика пішла назустріч.
Приклад успішного негаторного позову: прокуратура вимагала усунути перешкоди в користуванні землями Карпатського національного парку (заповідний фон), які незаконно приватизували понад 10 років тому. У цій справі суд чітко кваліфікував позов прокуратури як негаторний, а не віндикаційний, і саме тому не застосував вимогу Закону №4292-IX про внесення на депозит вартості ділянки. Суд прямо послався на висновки Великої Палати ВС: коли земельна ділянка природно-заповідного фонду незаконно вибула з володіння держави/парку, але зареєстрована на приватну особу – це порушення права власності, не пов’язане з позбавленням володіння, тому ефективним є саме негаторний позов про усунення перешкод, а не витребування з чужого незаконного володіння. Негаторний позов можна подавати безстроково, доки триває порушення, і він не вимагає оскарження ланцюга попередніх правочинів чи держактів. Суд сам оцінює їх незаконність в мотивувальній частині.
Але лазівка негаторного позову працює не скрізь
Проте спосіб не універсальний: у деяких випадках суди відмовляють у негаторному позові. Найяскравіший приклад – протирадіаційне укриття (справа №918/938/23, постанова КГС ВС від 29.05.2025). Прокурор просив повернути частину підвалу, приватизовану в 1994 році. Але Верховний Суд заперечив:
- Негаторний позов можливий лише коли позивач володіє майном, але йому перешкоджають. А в цьому випадку класична історія: старі укриття, які залишилися ще з радянських часів, влада не поспішала брати на облік, а під час стихійної приватизації дев’яностих вони опинилися в приватних руках.
- Немає абсолютної заборони приватної власності на укриття (на відміну від земель природно-заповідного фонду). Вилучати захисні споруди з державної чи комунальної власності заборонено, а ось приватизувати – ні.
- Тому позов має бути віндикаційний.
Попри це, спосіб обходу негативних наслідків закону про добросовісного набувача вже демонструє успішні кейси, коли суди підтримують саме негаторний підхід і повертають контроль державі чи громадам без вимоги компенсації чи давності. Наявність альтернативного механізму захисту дає реальні шанси на успішну протидію рейдерству в поточному 2026 році, але за умови правильної кваліфікації позову та врахування специфіки кожного випадку.
Також є спірні підходи окремих суддів до цього питання: вони все одно вимагають завдаток, щоб сторони судилися, навіть якщо позов про усунення перешкод у користуванні, а не витребування майна.
Так, у Дніпропетровській області відбувається судовий процес щодо земельної ділянки площею 3,33 га поблизу Підгороднього (Дніпровський район, Дніпропетровська область), де розташовані два кургани – пам’ятки археології, датовані III–I тис. до н.е. Ці об’єкти та їх охоронні зони за законом є особливо цінними землями історико-культурного призначення, які належать виключно державі і не підлягають приватизації. Проте ділянку приватизували у 2007 році, а з 2019 року її орендує пов’язане підприємство. Пам’яткам археології загрожує знищення або пошкодження через сільгоспвикористання чи інші дії, адже охоронний договір відсутній, а кургани не вилучені з приватної власності.
Власник ділянки – група “Алеф”, кінцевим бенефіціаром якого є Вадим Єрмолаєв – підсанкційний олігарх. Підставою санкцій стали зв’язки з бізнесом у Криму.
У червні 2025 року Слобожанська окружна прокуратура в інтересах держави подала позов до Господарського суду Дніпропетровської області. Прокуратура вимагала скасувати право власності та повернути кургани з охоронними зонами державі. Позов чітко позиціонувався як негаторний – про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном держави (ст. 391 ЦК України), а не про витребування (віндикацію) від добросовісного набувача.
Суд першої інстанції 1 вересня 2025 року залишив позов без розгляду, попри явну вказівку на негаторний характер. Він перекваліфікував вимоги як витребування майна і, посилаючись на закон про добросовісного набувача, вимагав внести на депозит суду гроші в розмірі експертної вартості землі. Цього не зробили. Прокуратура оскаржила ухвалу.
Центральний апеляційний господарський суд 26 січня 2026 року задовольнив апеляцію, скасував ухвалу першої інстанції та направив справу назад на розгляд по суті. Апеляція визнала помилковим застосування вимоги про депозит: негаторний позов (усунення перешкод, коли держава не втрачала володіння законно) не підпадає під цю норму, а спосіб захисту обирає позивач. Тепер Господарський суд Дніпропетровської області має розглянути справу по суті без формальної перешкоди у вигляді завдатку.
Висновок: Закон №4292-IX 2025 року, покликаний захищати добросовісних набувачів, суттєво ускладнив повернення державі незаконно захопленого майна: 10-річна давність, обов’язковий депозит у розмірі вартості об’єкта та посилений захист кінцевих покупців фактично заблокували багато віндикаційних позовів прокуратури.
Однак наприкінці 2025 – на початку 2026 року з’явилася ефективна альтернатива – негаторні позови про усунення перешкод у користуванні майном. Вони не вимагають депозиту й давності, оскільки порушення вважається триваючим. Успішні кейси з землями заповідників і пам’ятками археології показують, що за правильної кваліфікації цей інструмент дозволяє повертати контроль державі без фінансових бар’єрів, хоча працює він не в усіх випадках.
