Український ринок первинної нерухомості продовжує приваблювати низькими цінами покупки житла на стадії котловану чи навіть паркану: різниця зі вже збудованим житлом може сягати 30-50%. Водночас саме на етапі придбання майнових прав на квартиру або таунхаус, яких насправді ще немає, концентрується більшість усіх ризиків. Щороку сотні інвесторів втрачають вкладені кошти через те, що будівництво зупиняється: чи то спливає відсутність дозволів, чи то земельна ділянка потрапляє під арешт, або весь проєкт виявляється самобудом.
Ця стаття – не про те, щоб відмовляти від вигідної покупки. Навпаки, ми покажемо, як після швидкої та самостійної перевірки відсіяти сумнівні об’єкти і спокійно інвестувати туди, де все юридично чисто і надійно.
Проблемні ЖК, які вже в судах: Київ, Дніпро, Харків – реальні кейси 2024-2025
Купуйте розумно: ринок первинної нерухомості сповнений пасток і, потрапивши в одну з них, можна втратити все – від заощаджень до мрії про власну квартиру. Гучні судові справи останніх років, коли будівництво виявлялося сумнівним, а гроші інвесторів просто зникали, це вже не поодинокі випадки, а ціла система ризиків.
Ми розібрали кілька таких резонансних справ (з опорою на судові документи та заяви громадян), щоб наочно показати найпоширені пастки ринку новобудов. Мета – не звинуватити когось конкретно (більшість процесів ще тривають, рішення можуть змінитися в апеляціях чи касації), а допомогти зрозуміти, на що обов’язково звертати увагу, якщо плануєте купувати житло на стадії котловану чи інвестувати в первинну нерухомість. Ці історії – реальний список помилок, яких можна уникнути.
Вивели кошти інвесторів, які не перевірили документи? ЖК “Патріотика” (Київ)
За матеріалами кримінального провадження №12024100120000171, кошти інвесторів фонду “Патріотика” (банку “Аркада”) замість будівництва були виведені з метою подальшого привласнення. Обіцяли масштабний ЖК, усе виглядало привабливо й законно (“свій фонд, репутація банку”), але лише на поверхні, проте було багато підводних каменів. Люди вкладали гроші, не перевіривши документи, а за ймовірної схемою обману, на яке вказує слідство, могли стояти люди, що безпосередньо завідували самим будівництвом. Тепер інвестори роками борються за повернення вкладів через суди та власний інформаційний портал. До того ж земельні ділянки ЖК частково розташовані у ландшафтному заказнику “Осокорківські луки”, тобто охоронній зоні, де будівництво обмежене; забудовник оскаржує цей статус у суді, є втручання прокуратури. Цей скандал триває багато років, проте так і не завершився.
Будують в історичному ареалі без погоджень? ЖК SvetlovSky (Дніпро)
Як повідомляє видання “Відомо ” з посиланням на судові документи, будівництво велося в історичному центрі без обов’язкових погоджень від органів охорони культурної спадщини. Компанія мала лише дозвіл на підготовчі роботи (2021 рік), але зводила підземні конструкції. У 2024-2025 роках Держархбудконтроль оштрафував забудовника і зупинив роботи, однак суд скасував штраф за процедурні порушення. Прокуратура подала позов, і 01.08.2025 суд заборонив будь-які будівельні роботи через відсутність повного пакету дозволів. Організованого руху інвесторів за свої права не зафіксовано, є лише скарги місцевих жителів на шум і незаконність.
Проблеми із землею – цільове призначення не для ЖК “Голосіївська долина” (Київ)
Будівництво велося на земельній ділянці, цільове призначення якої, за даними прокуратури та судової справи №910/10860/21, було змінено незаконно. Земля мала інше призначення, а забудовник використовував її під багатоповерховий житловий комплекс. “Факти” писали, що через це півтори тисячі родин інвесторів можуть залишитися без житла.
Великий судовий процес щодо новобудов у Харкові: відсутні дозвільні документи, будівництво оформлено як “реконструкція”
Показовою є справа №638/16925/21, а також інші, пов’язані з нею, де фігурує багато харківських новобудов. Прокуратура звинувачувала групу осіб (через мережу підконтрольних компаній) у системних порушеннях: самовільне захоплення комунальних земель, внесення завідомо неправдивих відомостей до дозвільних документів і реєстрів нерухомості, реєстрація “реконструкції маленьких сараїв” замість нового будівництва багатоповерхівок, створення та продаж сотень неіснуючих квартир. Кваліфікація: ст. 197-1, ст. 358, ст. 275, ст. 190 КК України (самовільне будівництво, підробка документів, порушення правил безпеки, шахрайство в особливо великих розмірах).
У справі фігурувало одразу кілька харківських новобудов: High Hills, Urban City, Гідропарк Сіті та інші. Суди навколо деяких цих проєктів тривають й досі, частково вони заморожені.
Наведені вище випадки – лише кілька гучних прикладів із сотень подібних ситуацій, коли інвестори втрачають гроші або роками чекають на квартири через порушення забудовників. Проте це не означає, що всі новобудови проблемні. Але як убезпечити себе?
Найпоширеніші порушення при будівництві житлових комплексів та як самостійно убезпечити свої інвестиції
Типові схеми та порушення, через які інвестори втрачають гроші
Купувати житло на ранній стадії (коли ще тільки є котлован або навіть паркан) завжди дешевше, але саме на цьому етапі ризиків найбільше, і стосуються вони правової основи проєкту. Ось приклади порушень:
- Земельна ділянка не призначена для багатоповерхової забудови. Цільове призначення – “для ведення садівництва”, “індивідуальної житлової забудови”, “експлуатації існуючих об’єктів” або “рекреація”. Зміна цільового призначення проведена з порушенням або взагалі відсутня.
- Будівництво в охоронних зонах, де воно заборонене: природно-заповідний фонд, прибережні захисні смуги тощо.
- Відсутність або підробка ключових дозвільних документів, наприклад, договору оренди землі, містобудівних умови та обмежень, дозволів на будівельні роботи.
- Схема “реконструкції”: замість нового будівництва реєструють “реконструкцію” старого сараю, гаража чи літньої кухні – це дозволяє обійти більшість вимог і не платити пайову участь. Але менеджери кажуть інвесторам, що все добре, іде законне нове будівництво.
Саме через ці порушення прокуратура та Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) найчастіше зупиняють будівництво, накладають арешти на майданчик і скасовують дозволи – навіть коли будинок уже майже зведений. Отже, тим, хто хоче вкладатися в нерухомість, потрібно бути впевненим, що все “чисто”.
Які документи мають бути у проєкті будівництва, та де їх перевіряти самостійно
Перед внесенням будь-яких коштів за ще неіснуючу квартиру інвестор має право ознайомитися з оригіналами таких документів:
- Документи на земельну ділянку (рішення місцевої ради про передачу землі, договір оренди, витяг з Державного земельного кадастру). Цільове призначення зазвичай 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Також зустрічається номер 02.07. Детальніше про цільове призначення та класифікації – в Порядку ведення Державного земельного кадастру.
- Містобудівні умови та обмеження, видані виконавчим органом місцевої ради. МУО – це офіційний документ від місцевої влади (міськвиконкому чи департаменту архітектури), в якому чітко написано, що саме можна і що можна будувати на конкретній земельній ділянці. Простіше кажучи: це “правила гри”: яка максимальна висота будинку, скільки поверхів, яка площа забудови, відступи від сусідів та “червоні” лінії, для чого взагалі можна використовувати ділянку (житло, магазин, офіс тощо).
- Дозвіл на виконання будівельних робіт або повідомлення про початок робіт.
- Якщо об’єкт в історичному ареалі – погодження Міністерства культури України, місцевих органів культури.
- Технічні умови на приєднання до інженерних мереж.
Де перевіряти самостійно:
- Публічна кадастрова карта (підійдуть ресурси Opendatabot або КадастрСервіс) – власник, цільове призначення, обмеження. Вводите номер ділянки, де відбувається будівництво, та отримуєте інформацію або витяги.
- Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва – наявність і статус дозволу. Тут можна побачити основні документи нового будівництва.
- LUN.ua – у картці ЖК і забудовника часто публікують документи і судові рішення або посилання на них.
- YouControl, Opendatabot – історія компаній-учасників (замовник, забудовник, підрядник, продавець), наявність кримінальних проваджень і позовів прокуратури. Це бази, які беруть інформацію безпосередньо з реєстрів.
Офіційний запит до місцевої ради про проєкт будівництва – найнадійніший спосіб
Але найефективніший і абсолютно безкоштовний інструмент – інформаційний запит відповідно до Закону “Про доступ до публічної інформації”. Інакше кажучи, надіслати листа до місцевої ради щодо проєкту будівництва, який вас цікавить. Кожен громадянин України може зробити це електронною поштою і отримати повну відповідь щодо нового будівництва. Зверніться до сайту вашої місцевої ради – там повинні бути контакти, а також правила, яким чином оформляти звернення.
Потрібно запитати наступне:
- Чи видані містобудівні умови та обмеження на проєктування багатоквартирного житлового будинку?
- Чи зареєстрований дозвіл на виконання будівельних робіт або повідомлення про початок підготовчих/будівельних робіт?
- Чи присвоєна об’єкту адреса?
- Чи приймалося рішення про відведення земельної ділянки під будівництво цього житлового комплексу та на якій підставі?
Вимагайте надіслати вам копії документів, але для цього можуть попросити оплатити послуги їхнього сканування чи копіювання – не хвилюйтеся, це коштує копійки.
Відповідь з підписом і печаткою є офіційним документом. Якщо рада відповідає, що жоден із зазначених документів не видавався – будівництво ведеться незаконно, незалежно від того, що говорить менеджер відділу продажів забудовника.
Отже, купівля житла на стадії котловану залишається найвигіднішою за ціною, але вимагає максимальної обачності. Поки ви не отримали на руки повний комплект дозвільних документів і не переконалися в їхній наявності в державних реєстрах – жодної гривні не платіть.
Інвестування в новобудову – це не лотерея. За декілька годин самостійної перевірки ви можете звести ризик втрати коштів практично до нуля. Використовуйте відкриті реєстри, вимагайте документи і не соромтеся офіційних запитів – це ваше законне право і найкращий захист.
