Наприкінці 2025 року Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову, яка стала переломною для сотень справ про самочинне будівництво. Саме її чекали суди в різних областях країни, які призупиняли розгляд аналогічних позовів, щоб потім ухвалити рішення з урахуванням позиції найвищої судової інстанції.
Постанова, яка багато що змінила, ухвалена у справі №908/2388/21. До цього моменту практика була досить передбачуваною.
Самочинне будівництво (самобуд) – це об’єкт, зведений без дозволів на будівництво, без затвердженого проєкту, без введення в експлуатацію або на земельній ділянці, яка не призначена для такої мети. Стаття 376 Цивільного кодексу України чітко вказує: якщо законний власник землі (наприклад, територіальна громада в особі міської ради) не хоче бачити цю споруду на своїй ділянці, будівлю можна зобов’язати знести.
Прокуратура, державні органи та місцеві ради довгий час вигравали майже всі такі справи за одним і тим самим сценарієм: скасування реєстрацій права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, зобов’язання того, хто побудував, демонтувати об’єкт. Здавалося, механізм відпрацьований і ефективний. Водночас поступово накопичилася неузгодженість, бо деякі суди почали покладати повну відповідальність на останнього “власника” як на того, хто фактично блокує знесення.
Ця невизначеність заморозила багато процесів – суди чекали, поки Велика Палата Верховного Суду дасть єдину позицію. Бо в одних позовах, як у Дніпрі (справа 904/3695/25), знесення вимагають від поточного “власника”, а в інших – від першого, який і звів незаконну будівлю.
17 грудня 2025 року Велика Палата ВС прояснила ситуацію, і ця позиція змінила правила гри: належний відповідач – поточний “власник”. Постанова у справі №908/2388/21 стала орієнтиром, який тепер застосовуватимуть до аналогічних справ. Але це може призвести до того, що “рейдерські схеми” будуть успішно завершеними, оскільки суди саме зараз переповнені позовами, де знесення самобуду вимагається від того, хто побудував, а не від того, хто придбав.
Схеми, як з’являються самобуди
Одна з найпоширеніших схем захоплення землі в містах – так звана “туалетна” схема (її ще називають “вагончиковою” чи “кіосковою”).
Суть проста: на привабливій ділянці (часто в центрі або в зоні високої комерційної вартості) раптом “з’являється” дрібна споруда – будівельний вагончик, металевий гараж, туалет, кіоск чи навіть просто прибудова. Іноді така “будівля” взагалі існує тільки на папері.
Далі:
- через “чорних” нотаріусів оформлюють це як повноцінний об’єкт нерухомості на підставі підроблених документів (наприклад, старий “дозвіл” 1990-х, фіктивна декларація про готовність тощо);
- посилаючись на старе правило: власник нерухомості має пріоритетне право на землю під нею;
- “домовляються” з місцевою владою, щоб на самобуд “закрили очі”;
- ділянку передають в оренду чи навіть у власність “під існуючу нерухомість”;
- а потім на цій землі швидко зводять повноцінний торговий центр, офіс, АЗС чи інший прибутковий об’єкт.
Щоб максимально “відбілити” історію, застосовують ланцюжок фіктивних перепродажів: об’єкт швидко перепродають кілька разів підставним фірмам або особам. Кожен наступний покупець заявляє: “Я нічого не знав, купив за ринковою ціною, довіряв реєстру та нотаріусу”. Останній у ланцюжку отримує фактично “чисті” документи і стає ідеальним кандидатом на статус добросовісного набувача. Це надає шанс виграти суд, якщо втрутиться прокуратура.
Але іноді “ділки” не ускладнюють собі життя й одразу, без “кіосків”, будують те, що потрібно: багатоповерхівки, магазини чи комерційні приміщення під оренду. Проте схема з перепродажем “добросовісному набувачу” не відміняється.
Як реагувала прокуратура до 2025 року на незаконну забудову
Прокуратура багато років застосовувала один і той самий алгоритм, перевіряючи законність будівництва:
- запити до архівів, місцевих рад, ДАБІ/ДІАМ: чи видавалися дозволи на будівництво, чи присвоювалася адреса, чи ввели об’єкт в експлуатацію тощо;
- реагувала на відповіді “дозволів не видавали”, “нічого не знаємо”, “самочинне будівництво”.
Далі – позов в інтересах держави чи громади: скасувати реєстрації прав, визнати недійсними договори купівлі-продажу, зобов’язати знести самобуд за рахунок того, хто цю кашу заварив, тобто першого “власника”. І до кінця 2025 року більшість таких позовів закінчувалися перемогою прокуратури.
Хоча практика була відносно усталеною, в судах поступово накопичилася неузгодженість – ухвалювали рішення, на яких відповідальність покладали на поточного “власника”, мовляв, він придбав, тож він і несе повну відповідальність.
Ця неузгодженість заморозила десятки аналогічних справ в Україні. Багато судів зупиняли провадження, чекаючи, поки Велика Палата Верховного Суду дасть єдину позицію.
Як прокуратура Запоріжжя програла багаторічну “війну за землю“
У справі №908/2388/21 цю позицію ВС сформував, і вона змінила все. Справа стосується Запоріжжя, де на вулиці Калнишевського стоїть нежитлова будівля площею 295 кв. м, яка багато років була предметом гучних судових баталій. Прокуратура та міська рада довели, що це самочинне будівництво на комунальній землі, і вимагали знести його. У 2022-2024 роках вони виграли в судах першої та апеляційної інстанцій. Але в грудні 2025 року Велика Палата Верховного Суду поставила жирну крапку, але не на користь держави.
За версією правоохоронців, яка викладена в рішенні Господарського суду Запорізької області від 30 листопада 2022 року, історія почалася ще до 2017 року.
Приватне підприємство отримало в оренду земельну ділянку комунальної власності. Договір оренди згодом розірвали через суд – підставою стало істотне порушення умов з боку орендаря, зокрема невиконання зобов’язань щодо сплати орендної плати.
Після цього, коли земля вже не була в законному користуванні, на ділянці почали активно зводити нежитлову будівлю без необхідних дозволів, без проєкту та без відведення землі під будівництво. Забудовником виступив колишній орендар, а інвестором – компанія, за якою, як стверджують правоохоронці, стояли одні й ті самі люди.
У 2017 році ця компанія зареєструвала право власності на будівлю, а потім швидко поділила її на 11 окремих приміщень. Того ж року вона продала 10 приміщень за договорами купівлі-продажу, завірені нотаріусом. Покупець і останній власник – знову ж компанія тих самих людей, які стояли за забудовником та продавцем.
У 2021 році окружна прокуратура подала позов в інтересах міської ради. У 2022 році Господарський суд Запорізької області повністю задовольнив позов:
- скасував усі реєстрації прав власності,
- визнав недійсними 10 договорів купівлі-продажу,
- зобов’язав саме забудовника знести будівлю.
Апеляційний суд у квітні 2024 року це рішення підтвердив. На той момент здавалося, що самобуд приречений на демонтаж.
Велика Палата Верховного Суду: хто має демонтувати самобуд?
Але була подана касація. Ключове питання, яке розглядала Велика Палата Верховного Суду: хто саме зобов’язаний демонтувати самобуд?
Ст. 376 Цивільного кодексу України каже буквально: самочинно збудоване майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Але Велика Палата ВС звернула увагу на те, що з приводу цього у судовій практиці є неузгодженість, і саме її треба розглянути в першу чергу:
- Касаційний цивільний суд (КЦС) у низці справ за останні роки вважає, що належний відповідач за позовом про знесення самочинного будівництва – це останній (поточний) власник об’єкта, навіть якщо він нічого не будував.
- Касаційний господарський суд (КГС) з цим не погоджується і прямо заявляє, що за змістом ч. 4 ст. 376 ЦК України спір має вирішуватись між власником земельної ділянки та особою, яка здійснила самочинне будівництво.
17 грудня 2025 року Велика Палата задовольнила касацію повністю:
- скасувала рішення першої та апеляційної інстанцій,
- ухвалила нове рішення – відмовити в позові прокуратури повністю,
- стягнула з прокуратури на користь другої компанії понад 182 тис. грн судового збору.
У постанові ВП ВС немає детального пояснення, чому саме відхилили весь позов прокуратури (станом на лютий 2026 року вступна та резолютивна частини опубліковані, а монтувальна– ні). Але факт залишається фактом: суд не зобов’язав зносити самочинну будівлю ні забудовника, ні поточного власника. Позов відхилили, тож реєстрації прав залишилися, договори купівлі-продажу дійсні, знесення скасовано. І все через невірний, на думку Великої Палати, підхід: вимагали знести від першого “власника”, а не поточного. Підхід, який до цього працював.
26 грудня 2025 року Господарський суд Запорізької області розглянув скаргу Дніпровської окружної прокуратури на дії начальника державної виконавчої служби. Прокуратура вимагала визнати незаконними постанови виконавця про скасування штрафів, накладених у 2024 році за невиконання рішення про знесення самобуду на вул. Калнишевського, та зобов’язати відновити штрафи. Цей позов було подано ще до позиції Великої Палати Верховного Суду.
Суд відхилив скаргу: оскільки ВП ВС скасувала попередні рішення про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, виконавче провадження та штрафи за його невиконання втратили правові підстави. Питання незаконного будівництва та знесення фактично зняте з порядку денного, будівля залишається стояти, а примусове виконання неможливе.
Прокуратура та міська рада програли справу. Будівля у Запоріжжі стоїть, права власності чинні, юридичних підстав для примусового знесення більше немає. Прокуратура ще й заплатила солідну суму судового збору – понад 180 тисяч гривень.
Які наслідки запорізького досвіду?
Постанова Великої Палати Верховного Суду у справі №908/2388/21 фактично підбила риску під багаторічною, але не до кінця узгодженою практикою у справах про самочинне будівництво, і ця риска для багатьох стане фатальною.
Суди отримали чіткий орієнтир: належним відповідачем у справах про знесення самобуду є поточний власник об’єкта, а не той, хто колись його збудував. Це означає, що значна кількість позовів, які десятками подавалися прокуратурою та органами місцевого самоврядування за старою логікою – “демонтує самобуд забудовник”, – тепер ризикують бути програними незалежно від очевидної незаконності самого будівництва.
Наслідки будуть особливо відчутні для так званих “заморожених” справ, провадження в яких зупиняли саме в очікуванні позиції Великої Палати. Коли ці процеси почнуть “розморожувати”, ключовим стане не факт самочинності будівництва (з яким часто й так усі згодні), а коректність обраного відповідача. Якщо в позові заявлено вимогу знести об’єкт за рахунок першого “власника” або фактичного забудовника, такі справи з великою ймовірністю “пролетять”. Якщо ж вимога адресована останньому власнику, шанси на успіх зберігаються.
Таким чином, постанова ВП ВС запускає ефект доміно: старі, масово поширені підходи, більше не працюють, а юридична помилка на старті процесу може перекреслити роки судової боротьби. Для рейдерських схем це відкриває вікно можливостей, а для прокуратури й органів місцевої влади: болісну необхідність терміново переглядати як стратегію захисту землі, так і вже подані позови.
